2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人每日一練《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)操作》1月13日專為備考2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)操作考生準(zhǔn)備，幫助考生通過(guò)每日?qǐng)?jiān)持練習(xí)，逐步提升考試成績(jī)。

單選題

1、規(guī)范區(qū)分所有建筑物或建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任的由買受人提供的法律文件是（）

• A：商品房買賣合同
• B：前期物業(yè)管理合同
• C：業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約
• D：書面交房通知

答 案：C

解 析：在交接時(shí)買受人需要提供的資料與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的要求有關(guān)，但一般要求提供以下文件：①商品房購(gòu)買合同；②前期物業(yè)管理合同；③業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約；④書面交房通知。其中，業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約是由開發(fā)建設(shè)單位制定，買受人簽字確認(rèn)，規(guī)范區(qū)分所有建筑物或建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任的法律文件

2、個(gè)人住房貸款中需要查詢買方的（）征信

• A：信貸
• B：商業(yè)
• C：雇傭
• D：其他

答 案：A

解 析：征信按服務(wù)對(duì)象可以分為：①信貸征信；②商業(yè)征信；③雇傭征信；④其他征信。其中，個(gè)人住房貸款中需要查詢買方的信貸征信，為金融機(jī)構(gòu)的信貸決策提供支持。目前我國(guó)商業(yè)銀行普遍采用的個(gè)人信貸征信是中國(guó)人民銀行征信中心出具的個(gè)人信用報(bào)告

3、甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司（以下簡(jiǎn)稱公司）在新城市中心區(qū)開了第一間門店，并舉行了隆重的開業(yè)儀式。在開業(yè)第一個(gè)月內(nèi)，甲公司集中精力在新門店所在區(qū)域拓展了500多條房源，雖然新門店的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)（成交量）并不高，但卻為甲公司的其他門店帶來(lái)了大量成交。為了提高業(yè)務(wù)量，甲公司新門店還為客戶提供房地產(chǎn)抵押貸款代辦、產(chǎn)權(quán)登記代辦、其他理財(cái)及居家綜合服務(wù)。
甲公司拓展的房源體現(xiàn)了房源開拓的（ ）。

• A：及時(shí)性
• B：持續(xù)性
• C：集中性
• D：時(shí)效性

答 案：C

解 析：房源信息的獲取原則包括：①真實(shí)性。主要是指房源的真實(shí)存在、真實(shí)業(yè)主、真實(shí)價(jià)格與真實(shí)委托；②及時(shí)性，主要指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在獲取房源信息之后應(yīng)及時(shí)了解和核實(shí)房屋情況、業(yè)主信息，及時(shí)現(xiàn)場(chǎng)勘察拍照、及時(shí)獲取鑰匙和委托、及時(shí)補(bǔ)全信息和委托手續(xù)、及時(shí)發(fā)布信息進(jìn)行營(yíng)銷推廣。③集中性。是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人所收集的房源要具備相對(duì)集中的特點(diǎn)，即有針對(duì)性地在某一區(qū)域收集某一類型的房源，使自己較齊全地?fù)碛性擃愋偷姆吭促Y料，并且房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在搜集房源信息的同時(shí)也逐步建立了與其業(yè)務(wù)能力和資源相吻合的目標(biāo)市場(chǎng)。

4、劉某與甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司（以下簡(jiǎn)稱甲公司）簽訂了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，委托甲公司出售一套商品住宅，劉某開始希望住宅出售價(jià)格為110萬(wàn)元，但為了盡快給兒子籌集出國(guó)留學(xué)資金，一周后劉某將出售價(jià)格調(diào)低到105萬(wàn)元?？蛻敉跄吃诒臼袕氖聜€(gè)體經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，一直承租住房。王某看了甲公司發(fā)布的房源銷售廣告后，希望購(gòu)買該住宅。甲公司委派房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人李某多次與劉某、王某協(xié)調(diào)后，劉某與王某簽訂了房屋買賣合同，最終住宅成交價(jià)格為100萬(wàn)元。
劉某調(diào)低住宅出售價(jià)格體現(xiàn)了房源信息的（　　）。

• A：物理指標(biāo)
• B：法律指標(biāo)
• C：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
• D：心理特征

答 案：D

解 析：從表征房源信息的各項(xiàng)指標(biāo)來(lái)看，它不僅有物理指標(biāo)、法律指標(biāo)，還有非常關(guān)鍵的“心理特征”房源信息的“心理特征”中的“心理”指的是業(yè)主（委托方）在委托過(guò)程中的心理狀態(tài)。隨著時(shí)間的推移，這種心理狀態(tài)往往會(huì)發(fā)生變化，從而對(duì)房地產(chǎn)交易過(guò)程和交易結(jié)果產(chǎn)生影響。其中，交易價(jià)格最容易受到影響。在交易過(guò)程中，受到業(yè)主（委托方）心理狀態(tài)的波動(dòng)，房源交易價(jià)格可能產(chǎn)生波動(dòng)。房源的初始價(jià)格是由業(yè)主（委托方）決定的，但他們對(duì)市場(chǎng)信息的了解程度，其出售或出租時(shí)的心態(tài)，決定了房源的最終交易價(jià)格。本題中，劉某調(diào)低住宅價(jià)格是為了盡快給兒子籌集出國(guó)留學(xué)資金，其出售心態(tài)影響了售價(jià)，屬于房源信息的心理特征。

5、甲經(jīng)紀(jì)公司發(fā)布房源需要經(jīng)過(guò)（ ）的書面同意。

• A：劉某
• B：王某
• C：房地產(chǎn)行政主管部門
• D：工商局

答 案：A

解 析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與委托人簽訂房屋出售、出租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)查看委托出售、出租房屋及房屋權(quán)屬證書，委托人身份證明等有關(guān)資料，并應(yīng)當(dāng)編制《房屋狀況說(shuō)明書》。經(jīng)委托人書面同意后，方可對(duì)外發(fā)布相應(yīng)的房源信息。

多選題

1、依據(jù)購(gòu)房面積可將客戶劃分為()。

• A：小戶型客戶
• B：中大戶型客戶
• C：大戶型及別墅客戶
• D：自用客戶
• E：投資客戶

答 案：ABC

解 析：依據(jù)購(gòu)房面積劃分客戶可將客戶劃分為小戶型客戶、中大戶型客戶、大戶型及別墅客戶。

2、對(duì)新建商品房銷售人員進(jìn)行項(xiàng)目本體分析的目的是使銷售人員（）。

• A：了解項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的內(nèi)容、建筑特色
• B：了解公司背景
• C：加深對(duì)產(chǎn)品的熟悉和理解
• D：熟悉項(xiàng)目周邊環(huán)境、公共配套設(shè)施
• E：明確項(xiàng)目推廣目標(biāo)及公司發(fā)展目標(biāo)

答 案：AC

解 析：項(xiàng)目銷售前通常會(huì)邀請(qǐng)專業(yè)建筑設(shè)計(jì)人員進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、園林規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)等專業(yè)培訓(xùn)。目的在于讓銷售人員了解項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的內(nèi)容、建筑特色、規(guī)劃優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品特點(diǎn)及設(shè)計(jì)過(guò)程等，以加深對(duì)產(chǎn)品的熟悉和理解，以便于準(zhǔn)確清晰地向客戶傳遞產(chǎn)品的獨(dú)特價(jià)值，并區(qū)別于周邊的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。

3、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在對(duì)物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查時(shí)要特別注意的事項(xiàng)有（ ）。

• A：仔細(xì)核對(duì)房地產(chǎn)證上所載的面積與業(yè)主登記面積以及實(shí)際面積是否相符
• B：了解物業(yè)所在區(qū)域是否劃入拆遷范圍
• C：對(duì)底層并沿街有商業(yè)價(jià)值的物業(yè)應(yīng)仔細(xì)了解客流情況、周邊人文環(huán)境、消費(fèi)層次等內(nèi)容
• D：詳細(xì)勘查水、電、氣、熱力、有線電視、無(wú)線網(wǎng)絡(luò)的使用狀況
• E：對(duì)煤氣或天然氣的氣路要請(qǐng)專業(yè)人士進(jìn)行查驗(yàn)

答 案：ABCD

解 析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在對(duì)物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查時(shí)要特別注意的事項(xiàng)有：①現(xiàn)場(chǎng)勘查時(shí)，應(yīng)仔細(xì)核對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證上所載的面積、業(yè)主登記面積以及實(shí)際面積是否相符，如有不符，應(yīng)及時(shí)向業(yè)主指出；②了解該物業(yè)所在區(qū)域是否劃入拆遷范圍，了解該地區(qū)戶口是否已凍結(jié)；③對(duì)底層并沿街有商業(yè)價(jià)值的物業(yè)還應(yīng)仔細(xì)了解客流情況、周邊人文環(huán)境、消費(fèi)層次，并確定該物業(yè)周圍是否有類似物業(yè)從事對(duì)外商業(yè)經(jīng)營(yíng)及經(jīng)營(yíng)的種類；④對(duì)非獨(dú)用物業(yè)應(yīng)了解廚房和衛(wèi)生間合用部位的面積大小、合用戶數(shù)、有無(wú)陽(yáng)臺(tái)；⑤耐心查勘物業(yè)所處的外部環(huán)境；⑥掌握物業(yè)類型、結(jié)構(gòu)、樓層、朝向、建造年代、權(quán)屬、房型布局、面積、外立面造型、外墻裝飾材料、電梯數(shù)量、品牌、建筑質(zhì)量等；⑦詳細(xì)勘查水、電、氣、熱力、有線電視、無(wú)線網(wǎng)絡(luò)的使用狀況，對(duì)煤氣或天然氣的氣路要親自試用；⑧耐心詢問(wèn)業(yè)主房屋設(shè)施哪些可以留下，哪些必須搬走，了解房屋現(xiàn)存未用的水電氣剩余量。

4、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位中屬于客戶定位要回答的問(wèn)題有（）。

• A：房地產(chǎn)項(xiàng)目針對(duì)哪些不同的消費(fèi)群體
• B：如何讓消費(fèi)者理解產(chǎn)品的內(nèi)涵
• C：如何讓消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生認(rèn)同感而發(fā)生購(gòu)買行為
• D：消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的消費(fèi)習(xí)慣是什么
• E：消費(fèi)者自身所處的階段和生活習(xí)慣是什么

答 案：ADE

解 析：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的客戶定位有三類：①消費(fèi)者定位;②經(jīng)營(yíng)者定位;③投資者定位。ADE三項(xiàng)是消費(fèi)者定位應(yīng)該回答的問(wèn)題;B項(xiàng)屬于產(chǎn)品定位應(yīng)該回答的的問(wèn)題;C項(xiàng)屬于形象定位要回答的問(wèn)題。

5、個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋所涉及的稅費(fèi)主要有營(yíng)業(yè)稅及其附加和（）。

• A：契稅
• B：印花稅
• C：土地增值稅
• D：個(gè)人所得稅
• E：物業(yè)稅

答 案：ABCD

解 析：個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋所涉及的稅費(fèi)一般有七個(gè)稅種。其中，營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加三個(gè)稅種合起來(lái)簡(jiǎn)稱為營(yíng)業(yè)稅及其附加;其余的四個(gè)稅種分別為：契稅、印花稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅。另外屬于單位己購(gòu)公房性質(zhì)的房屋入市還涉及土地收益金或土地出讓金，而經(jīng)濟(jì)適用住房的轉(zhuǎn)讓將會(huì)涉及綜合地價(jià)款。