2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人每日一練《房地產(chǎn)交易制度政策》9月29日專為備考2023年房地產(chǎn)交易制度政策考生準(zhǔn)備，幫助考生通過每日堅持練習(xí)，逐步提升考試成績。

單選題

1、針對A企業(yè)與劉某簽訂的商品房預(yù)售合同，A企業(yè)最遲辦理商品房預(yù)售合同登記備案的時間、該預(yù)售住宅的質(zhì)量保修期起始時間分別為（ ）。

• A：2009年10月8日；2010年9月12日
• B：2009年10月8日；2010年9月25日
• C：2009年9月8日；2010年9月12日
• D：2009年9月8日；2010年9月25日

答 案：C

解 析：商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同到縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。故題目中預(yù)售合同登記備案的時間最遲應(yīng)為2009年9月8日。而住宅的質(zhì)量保修期從交付之日起計算，故題目中預(yù)售住宅的質(zhì)量保修期起始時間應(yīng)為交付之日2010年9月12日。

2、按照《合同法》相關(guān)規(guī)定，房屋租賃合同期限不得超過（ ）年，超過規(guī)定期限的部分無效。

• A：1
• B：5
• C：20
• D：40

答 案：C

解 析：《合同法》第二百一十四條規(guī)定：“租賃期限不得超過二十年，超過二十年的, 超過部分無效?！?/p>

3、根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓也可以不辦理土地出讓手續(xù)，但（ ）應(yīng)當(dāng)將所獲得的收益中的土地收益上繳國家。

• A：受讓人
• B：出讓人
• C：土地所有權(quán)人
• D：轉(zhuǎn)讓方

答 案：D

解 析：《城市房地產(chǎn)管理法》做了明確規(guī)定，對劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定了兩種不同的處理方式:一種是需辦理出讓手續(xù)，變劃撥土地使用權(quán)為出讓土地使用權(quán)，由受讓方繳納土地出讓金；另一種是不改變原有土地的劃撥性質(zhì),由轉(zhuǎn)讓方上繳土地收益或作其他處理。

4、新建商品房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)的承擔(dān)方是（ ）。

• A：購房人
• B：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
• C：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人協(xié)商
• D：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人雙方各50%

答 案：B

解 析：新建商品住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)，經(jīng)濟(jì)適用房減半計收。

5、以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)將租賃情況告知（ ）。

• A：抵押登記部門
• B：抵押權(quán)人
• C：登記備案部門
• D：借款人

答 案：B

解 析：房地產(chǎn)抵押中，以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。

多選題

1、關(guān)于房屋租賃的說法，正確的為（）。

• A：租賃期限未到期，褚某有權(quán)主張原租賃合同繼續(xù)履行
• B：衛(wèi)某急等房屋裝修結(jié)婚系正當(dāng)理由，陳某與褚某簽訂的原租賃合同自動終止
• C：馮某轉(zhuǎn)讓該房屋時，應(yīng)提前通知褚某，褚某在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)
• D：褚某雖無意購買該房屋，但2011年11月如主張優(yōu)先租賃權(quán)時，衛(wèi)某不得拒絕

答 案：AC

解 析：AB兩項，房屋租賃期間內(nèi)，因贈與、析產(chǎn)、繼承或者買賣轉(zhuǎn)讓房屋的，原房屋租賃合同繼續(xù)有效。因此陳某與褚某簽訂的原租賃合同應(yīng)繼續(xù)履行。CD兩項，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。除了出賣租賃房屋，出租人在與抵押權(quán)人協(xié)議折價、變賣租賃房屋償還債務(wù)及委托拍賣人拍賣租賃房屋時，也應(yīng)在合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)。值得注意的是，承租人主張優(yōu)先購買并不是任何條件下都可實現(xiàn)，而必須是同等條件下提出的主張。

2、王某在辦理住房公積金貸款，其住房公積金的利率可能為（）。

• A：3.25%
• B：4.75%
• C：2.75%
• D：4.90%

答 案：AC

解 析：我國住房公積金制度實行低存低貸的利率政策，住房公積金個人貸款利率低于商業(yè)性住房貸款利率，如根據(jù)央行在2015年10月24日下調(diào)的人民幣存貸基準(zhǔn)利率，五年期以上個人住房公積金貸款利率為3.25%，五年期以下(含五年)個人住房公積金貸款利率為2.75%，而同期的商業(yè)性住房貸款的基準(zhǔn)利率分別為4.9%和4.35%～4.75%。

3、C公司要合法預(yù)售在建項目的住宅，必須給購房者提供（）。

• A：建設(shè)工程規(guī)劃許可證
• B：項目轉(zhuǎn)讓合同
• C：房屋所有權(quán)證
• D：商品房預(yù)售許可證

答 案：AD

解 析：《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：①已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;②持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;③按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;④向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。

4、王某在轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時，應(yīng)繳納的稅收為（ ）。

• A：契稅
• B：房產(chǎn)稅
• C：個人所得稅
• D：增值稅

答 案：CD

解 析：契稅是在土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時，對產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅，而王某屬于賣方，因此不征收契稅。房產(chǎn)稅屬于保有環(huán)節(jié)的稅收，因此買賣環(huán)節(jié)不征收房產(chǎn)稅。增值稅是對在中華人民共和國境內(nèi)銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的單位和個人征收的稅種，王某轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)未滿2 年，因此應(yīng)征收增值稅。王某轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入44 萬元，而且未滿5 年，應(yīng)征收個人所得稅。

5、下列屬于北京市房屋租賃管理經(jīng)驗的有（）

• A：完善房屋租賃政策法規(guī)，規(guī)范房屋租賃行為
• B：開展群租房綜合治理，嚴(yán)厲打擊違法群租行為
• C：開展聯(lián)合執(zhí)法，開展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)專項整治
• D：以稅改費(fèi)，提高基層監(jiān)管積極性
• E：完善工作機(jī)制，加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)

答 案：ABCE

解 析：北京市房屋租賃管理經(jīng)驗包括：①完善房屋租賃政策法規(guī)，規(guī)范房屋租賃行為；②開展群租房綜合治理，嚴(yán)厲打擊違法群租行為；③開展聯(lián)合執(zhí)法，開展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)專項整治；④完善工作機(jī)制，加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)。D項，廣州市房屋租賃管理經(jīng)驗包括：①權(quán)利下移，利用社區(qū)力量監(jiān)管租賃市場；②以稅改費(fèi)，提高基層監(jiān)管積極性；③以屋管人，準(zhǔn)確掌握流動人口情況；④管理精細(xì)化，及時解決監(jiān)管過程中遇到的問題