2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀人每日一練《房地產(chǎn)交易制度政策》9月23日專為備考2023年房地產(chǎn)交易制度政策考生準備，幫助考生通過每日堅持練習，逐步提升考試成績。

單選題

1、承租人將租賃房屋轉(zhuǎn)租，第三人對租賃物造成損失的，由（ ）承擔損失。

• A：出租人
• B：承租人
• C：第三人
• D：承租人與第三人協(xié)商

答 案：B

解 析：承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的房屋租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，轉(zhuǎn)租人應當賠償損失。

2、住房公積金是住房分配貨幣化的重要形式，其本質(zhì)屬性是（）。

• A：工資性
• B：福利性
• C：社會性
• D：住房保障性

答 案：A

解 析：住房公積金的本質(zhì)屬性是工資性，是住房分配貨幣化的重要形式。

3、在建筑物區(qū)分所有權(quán)中占主導地位的是()。

• A：專有部分的所有權(quán)
• B：共有部分的共有權(quán)
• C：共有部分的管理權(quán)
• D：專有部分的管理權(quán)

答 案：A

解 析：在建筑物區(qū)分所有權(quán)中，專有部分的所有權(quán)占主導地位。

4、張某申請期限為10年的住房公積金貸款，若貸款期間遇法定利率調(diào)整，新利率自（ ）執(zhí)行。

• A：公布之日起
• B：本年下月1日起
• C：本年下季度第1日起
• D：下年1月1日起

答 案：D

解 析：個人住房公積金貸款利率實行一年一定，于每年1月1日，按相應檔次利率確定年度利率水平。遇法定利率調(diào)整，貸款期限在1年以內(nèi)的，實行合同利率，不分段計息；貸款期限在1年以上的，于下年初開始，按相應利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。

5、土地增值稅的征收對增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的部分，征稅的稅率是（）。

• A：30%
• B：40%
• C：50%
• D：60%

答 案：C

解 析：土地增值稅實行四級超率累進稅率：①增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%，速算扣除率為0;②增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%，速算扣除率為5%;③增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%，速算扣除率為15%;④增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%，速算扣除率為35%。?

多選題

1、下列關于商品房預售的表述中，錯誤的有（）。

• A：未竣工的預售商品房不得再行轉(zhuǎn)讓
• B：為尊重客戶，銷售商品房時無須核對買受人是否實名購房
• C：國家推行商品房預售合同網(wǎng)上即時備案制度
• D：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構(gòu)不得發(fā)布不實價格和銷售進度信息，惡意哄抬房價
• E：房屋所有權(quán)申請人與備案登記的預售合同載明的預購人不一致的，登記機關可以為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)

答 案：BE

解 析：禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉(zhuǎn)讓。為防范私下交易行為，實行實名制購房，推行商品房預售合同網(wǎng)上即時備案。對虛構(gòu)買賣合同，囤積房源，發(fā)布不實價格和銷售進度信息，惡意哄抬房價，誘騙消費者爭購的，當?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門要將其行為記人房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案，公開予以曝光。房屋所有權(quán)申請人與登記備案的預售合同載明的頇購人不一致的，房屋權(quán)屬登記機關不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。?

2、甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行商品房預售應當符合的條件為()。

• A：取得土地使用權(quán)證書
• B：拆遷安置已經(jīng)落實
• C：投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上
• D：取得《商品房預售許可證》

答 案：ACD

解 析：《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定，商品房預售應符合下列條件，分別是:①已交付全部土地的使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；②持有建設工程規(guī)劃許可證；③按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；④向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。B選項表述不完整，因此不選。

3、丁公司欲改變土地使用性質(zhì)，須辦理的手續(xù)和程序為（）。

• A：取得土地出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意
• B：簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同
• C：將該地塊重新進行拍賣
• D：調(diào)整土地使用權(quán)出讓金

答 案：ABD

解 析：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人擬改變原土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原土地出讓方和市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。

4、2014年8月，馮某通過甲房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)（以下稱甲機構(gòu)）的居間服務購買了一套80m2的二手住宅，2014年9月委托甲機構(gòu)辦理了二手房抵押貸款，2014年10月又委托甲機構(gòu)代理對外租賃。甲機構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀人陳某找到承租人褚某并按照市場價格簽訂了房屋租賃合同，租賃期為3年。2017年3月，馮某委托甲機構(gòu)代理出售該住房，同年4月該套住宅按照市場價轉(zhuǎn)售給衛(wèi)某，并辦理了房屋登記手續(xù)。衛(wèi)某因結(jié)婚急等裝修房屋，要求褚某提前搬走，褚某不同意。關于出租房屋轉(zhuǎn)讓限制的說法，正確的有（ ）。

• A：馮某的房屋因已設定了抵押權(quán)，不得出租給褚某
• B：租賃期限未到期，褚某有權(quán)要求原租賃合同繼續(xù)履行
• C：衛(wèi)某急等房屋裝修結(jié)婚系正當理由，陳某與褚某簽訂的原租賃合同自動終止
• D：馮某轉(zhuǎn)讓該房屋時，應提前通知褚某，褚某在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)
• E：褚某雖無意購買該房屋，但2017年11月若主張優(yōu)先租賃權(quán)，衛(wèi)某不得拒絕

答 案：ABD

解 析：A項，抵押房地產(chǎn)經(jīng)抵押權(quán)人同意可以出租，馮某房屋為經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得出租；BC兩項，根據(jù)，《合同法》第二百二十九條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。所有權(quán)變動包括贈與、析產(chǎn)、繼承或者買賣轉(zhuǎn)讓租賃房屋等。因此陳某與褚某簽訂的原租賃合同應繼續(xù)履行。DE兩項，出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。除了出賣租賃房屋，出租人在與抵押權(quán)人協(xié)議折價、變賣租賃房屋償還債務及委托拍賣人拍賣租賃房屋時，也應在合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)。值得注意的是，承租人主張優(yōu)先購買并不是任何條件下都可實現(xiàn)，而必須是同等條件下提出的主張。

5、按照有關規(guī)定，應當采取拍賣、招標等公開競價方式出讓的有( )。

• A：商業(yè)用地
• B：旅游用地
• C：娛樂用地
• D：商品住宅用地
• E：廉租住房用地

答 案：ABCD

解 析：《物權(quán)法》第一百三十七條規(guī)定：“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓?！?/p>