2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人每日一練《房地產(chǎn)交易制度政策》9月12日專為備考2023年房地產(chǎn)交易制度政策考生準(zhǔn)備，幫助考生通過每日堅持練習(xí)，逐步提升考試成績。

單選題

1、《商品房預(yù)售合同》應(yīng)由（）向政府管理部門登記備案。

• A：程某與該房地產(chǎn)開發(fā)公司
• B：程某
• C：委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司
• D：該房地產(chǎn)開發(fā)公司

答 案：D

解 析：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得了商品房預(yù)售許可證后，就可以向社會預(yù)售其商品房，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂書面預(yù)售合同。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同到縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。本案例中，商品房預(yù)售人是該房地產(chǎn)開發(fā)公司。

2、下列房地產(chǎn)中可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的是( )。

• A：國家收回土地使用權(quán)的
• B：完成開發(fā)投資總額30%的房屋建設(shè)工程
• C：權(quán)屬有爭議的
• D：未經(jīng)共有人書面同意的

答 案：B

解 析：以出讓方式取得土地使用權(quán)用于投資開發(fā)的，按照土地使用權(quán)出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的25%以上，故B 正確。ACD 選項屬于《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》中明確的房地產(chǎn)不可以轉(zhuǎn)讓的行為。

3、不動產(chǎn)登記的范圍不包括()。

• A：耕地
• B：房屋
• C：森林
• D：車輛

答 案：D

解 析：集體土地所有權(quán)；房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)；森林、林木所有權(quán)；耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán)；建設(shè)用地使用權(quán)；宅基地使用權(quán)；海域使用權(quán)；地役權(quán)；抵押權(quán)；法律規(guī)定需要登記的其他不動產(chǎn)權(quán)利，依照規(guī)定可辦理登記。

4、購房人常用的擔(dān)保方式是（）

• A：抵押加保證
• B：質(zhì)押
• C：保證
• D：抵押

答 案：D

解 析：個人住房貸款一般采納以下四種擔(dān)保方式：①抵押貸款；②質(zhì)押貸款；③保證貸款；④抵押（質(zhì)押）加保證貸款。其中，在房地產(chǎn)交易活動中，抵押是購房人常用的擔(dān)保方式

5、不動產(chǎn)物權(quán)的公示方式是（ ）。

• A：登記
• B：發(fā)證
• C：占有
• D：交付

答 案：A

解 析：不動產(chǎn)登記是將不動產(chǎn)權(quán)利現(xiàn)狀、權(quán)利變動情況以及其他相關(guān)事項記載在不動產(chǎn)登記簿上予以公示的行為，是一種不動產(chǎn)物權(quán)的公示方式。

多選題

1、2012年1月，張某將其住房出租給周某，月租金3000元，租期2年。簽訂租賃合同后，辦理了租賃登記備案。2013年7月，經(jīng)張某同意，周某將該住房轉(zhuǎn)租給王某，并辦理了租賃登記備案。
張某與周某簽訂的租賃合同內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)包括（ ）。

• A：住房和室內(nèi)設(shè)施的安全性能
• B：房屋維修責(zé)任
• C：租金和押金的數(shù)額及交付方式
• D：房屋價值

答 案：ABC

解 析：《商品房租賃管理辦法》對租賃合同的內(nèi)容作了進(jìn)一步明確，要求應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：①當(dāng)事人姓名或者名稱及住所；②房屋的坐落、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施，家具和家電等室內(nèi)設(shè)施狀況；③租金和押金額及交付方式；④租賃用途和房屋使用要求；⑤房屋和室內(nèi)設(shè)施的安全性能；⑥租賃期限；⑦房屋維修責(zé)任；⑧物業(yè)服務(wù)、水、電、燃?xì)獾认嚓P(guān)費用的繳納；⑨爭議解決辦法和違約責(zé)任；⑩其他約定。

2、房地產(chǎn)所有權(quán)的特性包括()。

• A：周期性
• B：壟斷性
• C：完全性
• D：恒久性
• E：絕對性

答 案：CDE

解 析：房地產(chǎn)所有權(quán)具有以下特性:完全性、整體性、恒久性、彈力性、絕對性。

3、2014年8月，馮某通過甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)（以下稱甲機(jī)構(gòu)）的居間服務(wù)購買了一套80m2的二手住宅，2014年9月委托甲機(jī)構(gòu)辦理了二手房抵押貸款，2014年10月又委托甲機(jī)構(gòu)代理對外租賃。甲機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人陳某找到承租人褚某并按照市場價格簽訂了房屋租賃合同，租賃期為3年。2017年3月，馮某委托甲機(jī)構(gòu)代理出售該住房，同年4月該套住宅按照市場價轉(zhuǎn)售給衛(wèi)某，并辦理了房屋登記手續(xù)。衛(wèi)某因結(jié)婚急等裝修房屋，要求褚某提前搬走，褚某不同意。關(guān)于出租房屋轉(zhuǎn)讓限制的說法，正確的有（ ）。

• A：馮某的房屋因已設(shè)定了抵押權(quán)，不得出租給褚某
• B：租賃期限未到期，褚某有權(quán)要求原租賃合同繼續(xù)履行
• C：衛(wèi)某急等房屋裝修結(jié)婚系正當(dāng)理由，陳某與褚某簽訂的原租賃合同自動終止
• D：馮某轉(zhuǎn)讓該房屋時，應(yīng)提前通知褚某，褚某在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)
• E：褚某雖無意購買該房屋，但2017年11月若主張優(yōu)先租賃權(quán)，衛(wèi)某不得拒絕

答 案：ABD

解 析：A項，抵押房地產(chǎn)經(jīng)抵押權(quán)人同意可以出租，馮某房屋為經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得出租；BC兩項，根據(jù)，《合同法》第二百二十九條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。所有權(quán)變動包括贈與、析產(chǎn)、繼承或者買賣轉(zhuǎn)讓租賃房屋等。因此陳某與褚某簽訂的原租賃合同應(yīng)繼續(xù)履行。DE兩項，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。除了出賣租賃房屋，出租人在與抵押權(quán)人協(xié)議折價、變賣租賃房屋償還債務(wù)及委托拍賣人拍賣租賃房屋時，也應(yīng)在合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)。值得注意的是，承租人主張優(yōu)先購買并不是任何條件下都可實現(xiàn)，而必須是同等條件下提出的主張。

4、我國《城市房地產(chǎn)管理法》調(diào)整的是與（）有關(guān)的各種社會關(guān)系

• A：房地產(chǎn)信息
• B：房地產(chǎn)開發(fā)
• C：房地產(chǎn)貸款
• D：房地產(chǎn)交易
• E：房地產(chǎn)登記管理

答 案：BDE

解 析：《城市房地產(chǎn)管理法》以城市規(guī)劃為依據(jù)，對如何取得國有土地使用權(quán)，如何進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易和房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理等作出具體規(guī)定。該法是我國第一部全面規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)用地、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)登記管理的大法，是房地產(chǎn)業(yè)立法、執(zhí)法和管理的主要依據(jù)

5、下列關(guān)于劉某房屋租賃的表述中，正確的為（）。

• A：劉某出租商鋪的租金，由劉某與吳某在平等、自愿的原則下協(xié)商議定
• B：經(jīng)劉某同意，吳某可以將該商鋪轉(zhuǎn)租，并可以從轉(zhuǎn)租中獲得收益
• C：在租賃期限內(nèi)，無須劉某同意，吳某可以根據(jù)其經(jīng)營需要改變房屋用途
• D：在租賃期限內(nèi)，無須劉某同意，吳某可以根據(jù)其經(jīng)營需要拆改房屋結(jié)構(gòu)

答 案：AB

解 析：《城市房地產(chǎn)管理法》第五十五條規(guī)定：“住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家和房屋所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。”未經(jīng)出租人同意，承租人不得擅自對房屋進(jìn)行改善或增設(shè)他物，否則出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失，也不得改變房屋用途。