2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人每日一練《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)操作》9月6日專為備考2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)操作考生準(zhǔn)備，幫助考生通過(guò)每日?qǐng)?jiān)持練習(xí)，逐步提升考試成績(jī)。

單選題

1、突出經(jīng)濟(jì)一體化背景下的更便捷商務(wù)區(qū)口岸價(jià)值是針對(duì)寫(xiě)字樓項(xiàng)目客戶中（）所采取的銷售策略。

• A：本區(qū)域主流客戶
• B：緊鄰區(qū)域企業(yè)客戶
• C：投資型客戶
• D：海外客戶

答 案：D

解 析：針對(duì)海外客戶的有效訴求點(diǎn)或銷售解決方案為：突出經(jīng)濟(jì)一體化背景下的更便捷商務(wù)區(qū)口岸價(jià)值；突出區(qū)域成為地區(qū)經(jīng)濟(jì)一體化的核心樞紐。

2、要確定新建商品房的均價(jià)首先應(yīng)劃定市場(chǎng)調(diào)查的范圍和重點(diǎn)，以項(xiàng)目為核心，半徑（）的范圍是市場(chǎng)調(diào)查重中之重。

• A：2km
• B：3km
• C：5km
• D：6km

答 案：A

解 析：確定市場(chǎng)調(diào)查的范圍和重點(diǎn)，以項(xiàng)目為核心，半徑2km的范圍是重中之重。若范圍內(nèi)不夠，可再擴(kuò)大;凡是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手都應(yīng)納入比較范圍;重點(diǎn)市場(chǎng)比較應(yīng)不少于6個(gè);存量樓價(jià)格也應(yīng)適當(dāng)考慮。

3、適用于在街頭大量派送的樓盤銷售宣傳資料是（）。

• A：項(xiàng)目樓書(shū)
• B：宣傳單張
• C：置業(yè)錦囊
• D：戶型模型

答 案：B

解 析：房地產(chǎn)銷售宣傳資料以項(xiàng)目樓書(shū)、戶型手冊(cè)、折頁(yè)、宣傳單張、宣傳片、網(wǎng)站等形式呈現(xiàn)給客戶。其中，折頁(yè)和單張是項(xiàng)目樓書(shū)的簡(jiǎn)要版本，內(nèi)容主要是形象定位、項(xiàng)目介紹與主力戶型介紹等，一般用于展會(huì)或街頭等大量派送。

4、若甲公司要求的利潤(rùn)為4800萬(wàn)元，則乙公司采用變動(dòng)成本定價(jià)法為該項(xiàng)目確定的平均售價(jià)為（）元/m2。

• A：4133
• B：11333
• C：12133
• D：20340

答 案：C

解 析：變動(dòng)成本定價(jià)法即以單位面積變動(dòng)成本為定價(jià)基礎(chǔ)，加上單位產(chǎn)品貢獻(xiàn)，形成產(chǎn)品售價(jià)。其公式為：售價(jià)=單位變動(dòng)成本+單位貢獻(xiàn)額。單位貢獻(xiàn)量=目標(biāo)貢獻(xiàn)/單位總量;目標(biāo)貢獻(xiàn)=預(yù)計(jì)固定成本費(fèi)用+年目標(biāo)盈利。本案例中，目標(biāo)貢獻(xiàn)=200000000+48000000=248000000(元);因?yàn)橐划€=666.666667平方米，則建筑總面積=容積率×土地面積=3×30×666.666667=60000m2;平均售價(jià)=8000+248000000÷60000≈12133(元/m2)。

5、通常房屋保修的事項(xiàng)由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位親自負(fù)責(zé)維修和處理。如果開(kāi)發(fā)建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他單位負(fù)責(zé)保修事宜的，必須在《住宅質(zhì)量保證書(shū)》中對(duì)所委托的單位予以明示，保證購(gòu)房者權(quán)益獲得切實(shí)保護(hù)。
前期物業(yè)管理的節(jié)點(diǎn)是（　?。?。

• A：業(yè)主大會(huì)成立之時(shí)
• B：業(yè)主大會(huì)成立之后
• C：小區(qū)滿員之時(shí)
• D：業(yè)主大會(huì)成立之前

答 案：D

解 析：前期物業(yè)管理合同是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)就前期物業(yè)管理階段雙方的權(quán)利義務(wù)所達(dá)成的協(xié)議，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)被授權(quán)開(kāi)展物業(yè)管理的依據(jù)。前期物業(yè)管理的節(jié)點(diǎn)是業(yè)主大會(huì)成立之前。許多小區(qū)在入住多年之后才成立業(yè)主大會(huì)，在這段時(shí)間里，前期物業(yè)管理活動(dòng)當(dāng)事人通過(guò)合同明確各自的權(quán)利與義務(wù)，可以減少物業(yè)管理糾紛。

多選題

1、下列對(duì)存量房和新建商品房市場(chǎng)營(yíng)銷特點(diǎn)表述錯(cuò)誤的是（）。

• A：存量房市場(chǎng)是已建成并使用過(guò)的物業(yè)
• B：新建商品房市場(chǎng)是沒(méi)有使用過(guò)的物業(yè)
• C：存量房市場(chǎng)多采用房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理
• D：新建商品房市場(chǎng)均采用直銷渠道
• E：新建商品房銷售更加側(cè)重體驗(yàn)式服務(wù)

答 案：DE

解 析：D.新建商品房市場(chǎng)均采用直銷渠道(錯(cuò)誤)正確應(yīng)為：新建商品房可以采用直銷渠道，也可以采用代理渠道。E.新建商品房銷售更加側(cè)重體驗(yàn)式服務(wù)(錯(cuò)誤)商品房銷售代理是接受大業(yè)主委托，產(chǎn)品本身尤為重要，如項(xiàng)目地點(diǎn)、環(huán)境、戶型等是否具備相應(yīng)的吸引力。存量房買賣(租賃)代理是小業(yè)主委托，操作環(huán)節(jié)多而復(fù)雜。

2、影響項(xiàng)目商業(yè)檔次定位的因素有（）。

• A：物業(yè)管理能力
• B：消費(fèi)習(xí)慣
• C：項(xiàng)目規(guī)模
• D：消費(fèi)結(jié)構(gòu)
• E：項(xiàng)目位置及周邊購(gòu)買力

答 案：BCDE

解 析：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目檔次一般分為高級(jí)、中高級(jí)、中檔、大眾化等幾種，影響項(xiàng)目商業(yè)檔次定位的因素包括：①項(xiàng)目規(guī)模;②項(xiàng)目位置及周邊購(gòu)買力;③消費(fèi)結(jié)構(gòu)及消費(fèi)習(xí)慣;④競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目檔次。

3、李某對(duì)該房屋進(jìn)行實(shí)地勘察的目的是為了（）。

• A：了解房屋區(qū)位狀況
• B：掌握房屋實(shí)務(wù)狀況
• C：掌握張某出售動(dòng)機(jī)
• D：了解房屋物業(yè)服務(wù)狀況參考

答 案：ABD

解 析：在現(xiàn)場(chǎng)勘察時(shí)要特別注意以下事項(xiàng)：①現(xiàn)場(chǎng)勘察時(shí)，應(yīng)仔細(xì)核對(duì)房地產(chǎn)證上所載的面積與業(yè)主登記面積以及實(shí)際面積是否相符，如有不符，應(yīng)及時(shí)向業(yè)主指出;②了解該物業(yè)所在區(qū)域是否劃入拆遷范圍，了解該地區(qū)戶口是否已凍結(jié);③對(duì)底層并沿街有商業(yè)價(jià)值的物業(yè)還應(yīng)仔細(xì)了解客流情況、周邊人文環(huán)境、消費(fèi)層次，并確定該物業(yè)周圍是否有類似物業(yè)從事對(duì)外商業(yè)經(jīng)營(yíng)及經(jīng)營(yíng)的種類;④對(duì)非獨(dú)用物業(yè)應(yīng)了解廚房和衛(wèi)生間合用部位的面積大小、合用戶數(shù)、有無(wú)陽(yáng)臺(tái);⑤耐心查勘物業(yè)所處的外部環(huán)境，如綠化環(huán)境、噪聲環(huán)境、人文環(huán)境及物業(yè)周邊的商業(yè)服務(wù)設(shè)施、交通狀況、居住人氣、基礎(chǔ)設(shè)施配套等;⑥了解掌握物業(yè)類型、結(jié)構(gòu)、樓層、朝向、建造年代、權(quán)屬、房型布局、面積、外立面造型、外墻裝飾材料、電梯數(shù)量、品牌、建筑質(zhì)量等;⑦詳細(xì)勘察水、電、氣、熱力、有線電視、無(wú)線網(wǎng)絡(luò)的使用狀況，對(duì)煤氣或天然氣的氣路要親自試用;⑧耐心詢問(wèn)業(yè)主房屋設(shè)施哪些可以留下，哪些必須搬走，了解房屋現(xiàn)存未用的水電氣剩余量。

4、選擇貸款銀行主要考慮（）

• A：存款利率
• B：還款方式
• C：調(diào)息方式
• D：貸款成數(shù)
• E：銀行的工作效率

答 案：BCE

解 析：目前，幾乎所有商業(yè)銀行都提供個(gè)人住房貸款，如何選擇貸款銀行是貸款方案的首要任務(wù)。選擇貸款銀行主要考慮以下幾個(gè)因素：①貸款利率；②貸款門檻；③調(diào)息方式；④還款方式；⑤提前還貸的規(guī)定；⑥銀行的工作效率；⑦買方的偏好

5、交通流量調(diào)查時(shí)段的選擇應(yīng)注意（ ）。

• A：假日
• B：非假日
• C：上班前
• D：下班后
• E：?jiǎn)翁?hào)日與雙號(hào)日

答 案：ABCD

解 析：交通流量調(diào)查時(shí)段的選擇應(yīng)注意假日、非假日、上班前、上班后以及一日中的特定時(shí)段的區(qū)分，分別調(diào)查取樣，才能代表所有時(shí)段的交通流量狀況。