2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀人每日一練《房地產(chǎn)交易制度政策》8月20日專為備考2023年房地產(chǎn)交易制度政策考生準備，幫助考生通過每日堅持練習，逐步提升考試成績。

單選題

1、同一財產(chǎn)向兩個以上債權人抵押，拍賣、變賣抵押物所得的價款按照（）清償。

• A：債權人的債權比例
• B：抵押合同簽訂的先后順序
• C：要求債權的先后順序
• D：抵押權登記的先后順序

答 案：D

解 析：同一財產(chǎn)向兩個以上債權人抵押，拍賣、變賣抵押物所得的價款按照抵押權登記的先后順序清償，順序相同的，按照債權的比例清償。?

2、商品房交付使用后，購買人認為主體結構質(zhì)量不合格的，可以向()申請重新核驗。

• A：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
• B：商品房物業(yè)公司
• C：工程質(zhì)量監(jiān)督單位
• D：房地產(chǎn)主管部門

答 案：C

解 析：商品房交付使用后，購買人認為主體結構質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗。

3、由（　?。┴撠熤笇ПO(jiān)督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職責。

• A：國務院
• B：國土資源部
• C：住房城鄉(xiāng)建設部
• D：縣級以上人民政府房地產(chǎn)登記部門

答 案：B

解 析：根據(jù)國務院建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的要求，將由國土資源部負責指導監(jiān)督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職責，基本做到登記機構、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”。房屋產(chǎn)權和交易監(jiān)管等職責繼續(xù)由住房城鄉(xiāng)建設（房地產(chǎn)）部門承擔。

4、趙某來到甲房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的門店，想把自己的房子以3000元/月的價格出租。房地產(chǎn)經(jīng)紀人員田某代表甲機構同趙某簽訂了居間合同。趙某同甲機構所簽訂的合同屬于（）。

• A：新建商品房經(jīng)紀合同
• B：房地產(chǎn)租賃經(jīng)紀合同
• C：房地產(chǎn)租賃代理合同
• D：房屋租賃合同

答 案：B

解 析：房屋租賃合同是指房屋出租人將房屋提供給承租人使用，承租人定期給付約定租金，并于合同終止時將房屋完好地歸還出租人的協(xié)議。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的主要工作就是促成房地產(chǎn)交易。當租賃雙方簽訂了房屋租賃合同后，這就標志著房地產(chǎn)經(jīng)紀活動取得重要進展，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構也就可以收取經(jīng)紀服務的傭金

5、土地增值稅的征稅范圍不包括（）。

• A：國有土地使用權
• B：地上建筑物
• C：別人贈與的房地產(chǎn)
• D：地上建筑物的附著物

答 案：C

解 析：土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅。不包括通過繼承、贈與等方式無償轉讓房地產(chǎn)的行為。?

多選題

1、契據(jù)登記制度的主要特點包括（）。

• A：只有履行權屬登記手續(xù)以后，房屋受讓人或他項權利的權利人的房屋所有權或房屋他項權利才告成立
• B：登記只具有公示力而無公信力，不經(jīng)過登記，只能在當事人中產(chǎn)生效力，不能對抗第三人
• C：登記機構對登記申請采取形式審查、登記權利的狀態(tài)
• D：登記機構對登記申請采取實質(zhì)審查、登記權利的現(xiàn)狀
• E：法院可以裁定己登記的契約無效，登記機構對此并不承擔責任

答 案：BCE

解 析：契據(jù)登記制度的理論基礎是對抗要件主義，這一理論認為不動產(chǎn)權利的變更、他項權利的設定，在當事人訂立合約之時就己生效，即雙方一經(jīng)產(chǎn)生債的關系，不動產(chǎn)權利的轉移或他項權利的設定即同時成立。其主要特點是：①登記機構對登記申請采取形式審查，登記權利的狀態(tài);②登記只具有公示力而無公信力，不經(jīng)登記，只能在當事人中產(chǎn)生效力，不能對抗第三人。法院可以裁定己登記的契約無效，登記機構對此并不承擔責任。?

2、根據(jù)建設工程竣工驗收管理制度的內(nèi)容，建設工程竣工驗收的條件有（）。

• A：有建設行政主管部門簽署的工程質(zhì)量保修書
• B：有完整的技術檔案和施工管理資料
• C：建設單位已按合同約定支付工程款
• D：有工程使用的主要建筑材料、建筑構配件和設備的進場試驗報告
• E：完成工程設計和合同約定的各項內(nèi)容

答 案：BCDE

解 析：建設工程符合下列要求方可進行竣工驗收：①完成工程設計和合同約定的各項內(nèi)容。②施工單位在工程完工后對工程質(zhì)量進行了檢查，確認工程質(zhì)量符合有關法律、法規(guī)和工程建設強制性標準，符合設計文件及合同要求，并提出工程竣工報告。工程竣工報告應經(jīng)項目經(jīng)理和施工單位有關負責人審核簽字。③對于委托監(jiān)理的工程項目，監(jiān)理單位對工程進行了質(zhì)量評估，具有完整的監(jiān)理資料，并提出工程質(zhì)量評估報告。工程質(zhì)量評估報告應經(jīng)總監(jiān)理工程師和監(jiān)理單位有關負責人審核簽字。④勘察、設計單位對勘察、設計文件及施工過程中由設計單位簽署的設計變更通知書進行了檢查，并提出質(zhì)量檢查報告。質(zhì)量檢查報告應經(jīng)該項目勘察、設計負責人和勘察、設計單位有關負責人審核簽字。⑤有完整的技術檔案和施工管理資料。⑥有工程使用的主要建筑材料、建筑構配件和設備的進場試驗報告，以及工程質(zhì)量檢測和功能性試驗資料。⑦建設單位已按合同約定支付工程款。⑧有施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書。⑨對于住宅工程，進行分戶驗收并驗收合格，建設單位按戶出具《住宅工程質(zhì)量分戶驗收表》。⑩建設主管部門及工程質(zhì)量監(jiān)督機構責令整改的問題全部整改完畢。法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。?

3、李某向銀行申請期限為20年的個人住房抵押貸款，銀行給出的貸款條件是首付50%，貸款利率上浮10%。假定5年以上銀行基準貸款利率為6%，按月計息。關于李某的還款方式，下列說法錯誤的有（）。

• A：李某可以選擇等額本息還款法或等額本金還款法進行分期還款
• B：采用等額本金還款法時，各期還款壓力是一樣的
• C：不同的還款方式，對借款人借款后的現(xiàn)金流要求不同
• D：采用等額本息還款法時，借款初期的還款壓力較大，以后依次遞減
• E：還貸的方式一般由房地產(chǎn)經(jīng)紀人員代理選擇，因此房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應充分考慮客戶的儲蓄、收入水平、家庭開支以及家庭理財狀況，進行綜合考慮

答 案：BDE

解 析：AC兩項，目前我國個人住房貸款的償還方式主要有等額本息還款法和等額本金還款法兩種歸還貸款本息的方式。不同的還款方式，對借款人借款后的現(xiàn)金流要求不同。BD兩項，采用等額本息還款法時，各期還款壓力是一樣的；采用等額本金還款法時，借款初期的還款壓力較大，以后依次遞減。E項，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員在幫助客戶制定貸款方案時，應充分考慮客戶的儲蓄、收入水平、家庭開支以及家庭理財狀況，進行綜合考慮，還貸的方式一般由借款客戶自己選擇，房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理應向借款人介紹等額本金和等額本息兩種還貸方式的區(qū)別，為貸款客戶提供參考意見

4、關于企業(yè)所得稅減免的表述，錯誤的有（）。

• A：在中國境內(nèi)設立機構、場所的非居民企業(yè)從居民企業(yè)取得與該機構、場所有實際聯(lián)系的股息、紅利等權益性投資收益需按20%的稅率征收企業(yè)所得稅
• B：符合條件的技術轉讓所得，減按20%的稅率征收企業(yè)所得稅
• C：符合條件的小型微利企業(yè)，減按20%的稅率征收企業(yè)所得稅
• D：國家需要重點扶持的高新技術企業(yè)，減按20%的稅率征收企業(yè)所得稅
• E：符合條件的非營利組織的收入，減按20%的稅率征收企業(yè)所得稅

答 案：ABDE

解 析：企業(yè)的下列收入為免稅收入：①國債利息收入;②符合條件的居民企業(yè)之間的股息、紅利等權益性投資收益;③在中國境內(nèi)設立機構、場所的非居民企業(yè)從居民企業(yè)取得與該機構、場所有實際聯(lián)系的股息、紅利等權益性投資收益;④符合條件的非營利組織的收入。企業(yè)的下列所得，可以免征、減征企業(yè)所得稅：①從事農(nóng)、林、牧、漁業(yè)項目的所得;②從事國家重點扶持的公共基礎設施項目投資經(jīng)營的所得;③從事符合條件的環(huán)境保護、節(jié)能節(jié)水項目的所得;④符合條件的技術轉讓所得;⑤符合條件的小型微利企業(yè)，減按20%的稅率征收企業(yè)所得稅;⑥國家需要重點扶持的高新技術企業(yè)，減按15%的稅率征收企業(yè)所得稅。?

5、關于房地產(chǎn)抵押的說法，正確的有（）。

• A：已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應當將租賃情況告知抵押權人
• B：在建工程不得為第三人提供擔保
• C：抵押權人不得事先與抵押人約定債務人不履行到期債務時，抵押財產(chǎn)歸債權人所有
• D：學校、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位的房地產(chǎn)一律不得設定抵押
• E：房屋登記簿記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的，應當以房屋登記簿記載的內(nèi)容為準

答 案：ACE

解 析：B項，在建工程可以為第三人提供抵押擔保；D項，第三百九十九條 下列財產(chǎn)不得抵押：（三）學校、幼兒園、醫(yī)療機構等為公益目的成立的非營利法人的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他公益設施；