2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人每日一練《房地產(chǎn)交易制度政策》8月12日專為備考2023年房地產(chǎn)交易制度政策考生準(zhǔn)備，幫助考生通過每日堅(jiān)持練習(xí)，逐步提升考試成績。

單選題

1、王某于2011年4月將自住房出租給李某1年，年租金為5000元。2011年5月王某將房屋抵押給甲銀行，并辦理了抵押登記。2011年6月，李某將房屋轉(zhuǎn)租張某，簽訂了6個(gè)月的轉(zhuǎn)租合同。
王某將房屋抵押應(yīng)辦理房屋抵押權(quán)（ ）。

• A：設(shè)立登記
• B：變更登記
• C：轉(zhuǎn)移登記
• D：更正登記

答 案：A

解 析：房屋抵押權(quán)登記是指房屋登記機(jī)構(gòu)根據(jù)抵押當(dāng)事人申請，依法將抵押權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)移和注銷等事項(xiàng)在登記簿上予以記載的行為。一般抵押登記包括：設(shè)立登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記。本案例中，王某進(jìn)行的抵押，是初次設(shè)立抵押，應(yīng)進(jìn)行抵押權(quán)設(shè)立登記。

2、一般納稅人出租其2015年12月13日取得的房屋，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，按照（）的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額

• A：3%
• B：4%
• C：5%
• D：1.5%

答 案：C

解 析：一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的、與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按照3%的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)

3、根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，可以設(shè)定抵押的房地產(chǎn)是（）。

• A：農(nóng)村宅基地
• B：鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的廠房
• C：老年福利院的辦公樓
• D：所有權(quán)有爭議的房屋

答 案：B

解 析：《物權(quán)法》規(guī)定下列財(cái)產(chǎn)不得抵押：①土地所有權(quán);②耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外;③權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)和被依法查封或者以其他形式限制的房地產(chǎn);④用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)不得進(jìn)行抵押;⑤列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物;⑥已被依法公告列入征收范圍的房地產(chǎn);⑦以享有國家優(yōu)惠政策購買獲得的房地產(chǎn)不能全額抵押，其抵押額以虜?shù)禺a(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限;⑧違章建筑物或臨時(shí)建筑物不能用于抵押;⑨依法不能抵押的其他房地產(chǎn)。?

4、甲企業(yè)應(yīng)在簽訂出讓合同后（）日內(nèi)，支付全部土地使用權(quán)出讓金。

• A：30
• B：45
• C：60
• D：90

答 案：C

解 析：土地使用者應(yīng)當(dāng)在簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同后60日內(nèi)，支付全部出讓金。逾期未全部支付的，出讓方有權(quán)解除合同，并可請求違約賠償。

5、下列事件中，會(huì)導(dǎo)致A企業(yè)與劉某簽訂的商品房預(yù)售合同無效的是（ ）。

• A：A公司于2009年10月28日取得了《商品房預(yù)售許可證》
• B：合同未約定違約金數(shù)額及損失賠償額計(jì)算方法
• C：A企業(yè)未辦理商品房預(yù)售合同登記備案
• D：2010年12月10日，劉某樓上業(yè)主由于裝修不當(dāng)導(dǎo)致火災(zāi)，造成劉某住宅嚴(yán)重?fù)p毀

答 案：A

解 析：商品房預(yù)售應(yīng)滿足如下條件：①已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；②持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；③按提供預(yù)收的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；④向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。而選項(xiàng)A中，到商品房簽訂預(yù)售合同還沒有確定預(yù)售許可證。

多選題

1、馮某出租房屋應(yīng)繳納的稅為（）。

• A：個(gè)人所得稅
• B：營業(yè)稅
• C：土地增值稅
• D：房產(chǎn)稅

答 案：ABD

解 析：A項(xiàng)，財(cái)產(chǎn)租賃所得，應(yīng)納個(gè)人所得稅。B項(xiàng)，自2008年3月1日起，對個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，在3%稅率的基礎(chǔ)上減半征收營業(yè)稅。C項(xiàng)，土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有建設(shè)用地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物的單位和個(gè)人征收的一種稅。D項(xiàng)，房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。

2、下列行為中，應(yīng)繳納契稅的有（　　）。

• A：國有土地使用權(quán)出讓
• B：土地使用權(quán)贈(zèng)與
• C：土地使用權(quán)交換
• D：房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)移
• E：房屋所有權(quán)繼承

答 案：ABC

解 析：中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人。轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬是指下列行為：①國有土地使用權(quán)出讓；②土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（包括出售、贈(zèng)與和交換）；③房屋買賣；④房屋贈(zèng)與；⑤房屋交換。

3、可以提取公積金的情況有（）。

• A：職工購買住房
• B：職工退休
• C：完全喪失勞動(dòng)能力并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系的
• D：因換工作單位
• E：房租超過家庭工資收入規(guī)定比例時(shí)，支付房租

答 案：ABCE

解 析：職工住房公積金的提取分為兩種：①職工住房消費(fèi)提取，如職工購買、建造、翻修、大修自住住房的;償還購房貸款本息的;房租超出家庭工資收入比例的。②職工喪失繳存條件，如離、退休的;完全喪失勞動(dòng)能力并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系;戶口遷出所在市、縣或出境定居的;職工死亡或者被宣告死亡的。?

4、在房屋租賃期限內(nèi)，承租人對承租房屋享有的權(quán)利有（ ）。

• A：轉(zhuǎn)讓權(quán)
• B：使用權(quán)
• C：收益權(quán)
• D：處分權(quán)
• E：同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)

答 案：BCE

解 析：承租人享有出租房屋的使用權(quán)、收益權(quán)外，為保護(hù)承租人合法權(quán)益不受侵害，我國法律還賦予承租人一系列特殊權(quán)利，如優(yōu)先購買權(quán)、買賣不破租賃。

5、如果劉先生到期不能償還貸款本息，按照合同約定，則可以有（）。

• A：置業(yè)擔(dān)保公司按商業(yè)銀行要求先行代為清償債務(wù)
• B：保證合同終止后，置業(yè)擔(dān)保公司無權(quán)就代為清償?shù)膫鶆?wù)部分向借款人追償
• C：保證合同終止后，置業(yè)擔(dān)保公司有權(quán)就代為清償?shù)膫鶆?wù)部分向借款人追償
• D：劉先生無能力還款，保證合同自然終止

答 案：AC

解 析：借款人到期不能償還貸款本息時(shí)，依照保證合同約定，擔(dān)保公司按貸款人要求先行代為清償債務(wù)后，保證合同自然終止。保證合同終止后，擔(dān)保公司有權(quán)就代為清償?shù)膫鶆?wù)部分向借款人追償，并要求行使房屋抵押權(quán)，處置抵押房屋。