2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人每日一練《房地產(chǎn)交易制度政策》8月11日專為備考2023年房地產(chǎn)交易制度政策考生準(zhǔn)備，幫助考生通過每日堅持練習(xí)，逐步提升考試成績。

單選題

1、契據(jù)登記制的理論基礎(chǔ)是（ ）。

• A：成立要件主義
• B：對抗要件主義
• C：消滅要件主義
• D：變更要件主義

答 案：B

解 析：契據(jù)登記制的理論基礎(chǔ)是對抗要件主義。

2、根據(jù)《物權(quán)法》，可以設(shè)定抵押的房地產(chǎn)是（　　）。

• A：農(nóng)村宅基地
• B：鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的廠房
• C：老年福利院的辦公樓
• D：所有權(quán)有爭議的房屋

答 案：B

解 析：《物權(quán)法》規(guī)定債務(wù)人或者第三人可以對其有權(quán)處分的下列房地產(chǎn)設(shè)定抵押：①建筑物和其他土地附著物；②建設(shè)用地使用權(quán)；③正在建造的建筑物；④法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他房地產(chǎn)。根據(jù)《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》等法律法規(guī)的規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押或抵押時受一定限制：①土地所有權(quán)不得抵押；地上沒有建筑物、構(gòu)筑物或在建工程的，純粹以劃撥方式取得的土地使用權(quán)不得進行抵押；鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨抵押。②耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，不得抵押，但是已經(jīng)依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地土地使用權(quán)除外。③權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)和被依法查封或者以其他形式限制的房地產(chǎn)，不得抵押。④用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)不得進行抵押。⑤列入文物保護的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物不得抵押。⑥已被依法公告列入征收范圍的房地產(chǎn)不得抵押。⑦以享有國家優(yōu)惠政策購買獲得的房地產(chǎn)不能全額抵押，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限。⑧違章建筑物或臨時建筑物不能用于抵押。⑨依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。

3、按相關(guān)規(guī)定，乙公司因銷售給李某房屋所收取的代理費用不得超過（）元。

• A：2744
• B：13720
• C：16464
• D：16500

答 案：C

解 析：《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知》規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)費根據(jù)代理項目的不同實行不同的收費標(biāo)準(zhǔn)。房屋租賃代理收費，無論成交的租賃期限長短，均按半月至一月成交租金額標(biāo)準(zhǔn)，由雙方協(xié)商議定一次性計收。房屋買賣代理收費，按成交價格總額的0.5%—2.5%計收。實行獨家代理的，收費標(biāo)準(zhǔn)由委托方與房地產(chǎn)中介機構(gòu)協(xié)商，可適當(dāng)提高，但最高不超過成交價格的3%。則乙公司因銷售給李某房屋所收取的代理費用不得超過：5600X98X3%=16464(元）。

4、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓一般應(yīng)當(dāng)以（）作為繳納稅費的依據(jù)。

• A：申報的成交價格
• B：重新評估的價格
• C：更改后的成交價格
• D：市場價格

答 案：A

解 析：《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)以申報的成交價格作為繳納稅費的依據(jù)。成交價格明顯低于正常市場價格的，以評估價格作為繳納稅費的依據(jù)。

5、作為不動產(chǎn)登記的基本單位，不動產(chǎn)單元的特征不包括（ ）。

• A：界線明確
• B：空間確定
• C：信息透明
• D：使用價值獨立

答 案：C

解 析：作為不動產(chǎn)登記的基本單位，不動產(chǎn)單元一般具備明確的界址或界線、地理空間上的確定性與唯一性、獨立的使用價值等三個特征。

多選題

1、王某在辦理住房公積金貸款，其住房公積金的利率可能為（）。

• A：3.25%
• B：4.75%
• C：2.75%
• D：4.90%

答 案：AC

解 析：我國住房公積金制度實行低存低貸的利率政策，住房公積金個人貸款利率低于商業(yè)性住房貸款利率，如根據(jù)央行在2015年10月24日下調(diào)的人民幣存貸基準(zhǔn)利率，五年期以上個人住房公積金貸款利率為3.25%，五年期以下(含五年)個人住房公積金貸款利率為2.75%，而同期的商業(yè)性住房貸款的基準(zhǔn)利率分別為4.9%和4.35%～4.75%。

2、王某于2011年4月將自住房出租給李某1年，年租金為5000元。2011年5月王某將房屋抵押給甲銀行，并辦理了抵押登記。2011年6月，李某將房屋轉(zhuǎn)租張某，簽訂了6個月的轉(zhuǎn)租合同。
根據(jù)《物業(yè)管理條例》王某將房屋出租給李某后，李某是（ ）。

• A：業(yè)主
• B：物業(yè)使用人
• C：物業(yè)服務(wù)的對象
• D：物業(yè)所有權(quán)人

答 案：BC

解 析：BD兩項，房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。租賃轉(zhuǎn)移的是房屋使用權(quán)而非所有權(quán)。李某是承租人，因此是物業(yè)的使用權(quán)人而非所有權(quán)人。A項，業(yè)主是指房屋的所有權(quán)人。C項，物業(yè)管理服務(wù)的對象是業(yè)主和物業(yè)使用人，因此李某也是物業(yè)服務(wù)的對象。

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品住房交付使用時，應(yīng)向購買人提供()。

• A：《住宅質(zhì)量保證書》
• B：《住宅使用說明書》
• C：《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》
• D：《建筑工程質(zhì)量保證書》
• E：《工程竣工驗收成功報告》

答 案：AB

解 析：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品住房交付使用時，向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

4、李某出租房屋應(yīng)當(dāng)繳納的稅為（ ）。

• A：契稅
• B：個人所得稅
• C：土地增值稅
• D：房產(chǎn)稅

答 案：BD

解 析：根據(jù)個稅規(guī)定，財產(chǎn)租賃所得適用比例稅率，稅率為20%；因此李某首先需繳納個人所得稅，另外以房產(chǎn)為征稅對象的情況，區(qū)分岀租和非出租房產(chǎn)，均要按一定比例繳納房產(chǎn)稅。

5、王某于2011年4月將自住房出租給李某1年，年租金為5000元。2011年5月王某將房屋抵押給甲銀行，并辦理了抵押登記。2011年6月，李某將房屋轉(zhuǎn)租張某，簽訂了6個月的轉(zhuǎn)租合同。
關(guān)于李某轉(zhuǎn)租房屋的說法，正確的為（ ）。

• A：李某與張某簽訂的轉(zhuǎn)租合同應(yīng)辦理登記備案手續(xù)
• B：李某在租賃期限內(nèi)將房屋轉(zhuǎn)租給張某，應(yīng)經(jīng)王某同意
• C：轉(zhuǎn)租期間王某與李某簽訂租賃合同終止，轉(zhuǎn)租合同仍然有效
• D：李某將房屋轉(zhuǎn)租張某的轉(zhuǎn)租期限不得超過原租合同規(guī)定的期限

答 案：ABD

解 析：房屋轉(zhuǎn)租，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為，應(yīng)當(dāng)滿足如下基本要求：①須經(jīng)出租人書面同意；②轉(zhuǎn)租期限不得超過原合同規(guī)定的期限；③房屋轉(zhuǎn)租也須簽訂轉(zhuǎn)租協(xié)議，并辦理登記備案手續(xù)。