2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人每日一練《房地產(chǎn)交易制度政策》7月9日專(zhuān)為備考2023年房地產(chǎn)交易制度政策考生準(zhǔn)備，幫助考生通過(guò)每日?qǐng)?jiān)持練習(xí)，逐步提升考試成績(jī)。

單選題

1、《城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同發(fā)生的糾紛案件，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的司法解釋》公布施行后，在（）的，適用該解釋。

• A：一審和二審階段
• B：三審和終審階段
• C：一審、二審和終審階段
• D：終審階段

答 案：A

解 析：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》共28條，已于2003年6月1日起施行。第28條規(guī)定，《城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同發(fā)生的糾紛案件，該解釋公布施行后尚在一審、二審階段的，適用該解釋?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同發(fā)生的糾紛案件，在該解釋公布施行前已經(jīng)終審，當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的，不適用該解釋?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》施行前發(fā)生的商品房買(mǎi)賣(mài)行為，適用當(dāng)時(shí)的法律、法規(guī)和《最高人民法院〈關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答〉》。?

2、對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)5年以上，并且是唯一家庭生活用房的所得，（）個(gè)人所得稅。

• A：免征
• B：減按10%征收
• C：按20%征收
• D：按25%征收

答 案：A

解 析：與房地產(chǎn)相關(guān)的個(gè)人所得稅的減免規(guī)定有：①對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)5年以上，并且是唯一家庭生活用房的所得，免征個(gè)人所得稅。②對(duì)個(gè)人按《廉租住房保障辦法》(原建設(shè)部等9部委令第162號(hào))規(guī)定取得的廉租住房貨幣補(bǔ)貼，免征個(gè)人所得稅;對(duì)于所在單位以廉租住房名義發(fā)放的不符合規(guī)定的補(bǔ)貼，應(yīng)征收個(gè)人所得稅。③自2008年3月1日起，對(duì)個(gè)人出租住房取得的所得減按10%的稅率征收個(gè)人所得稅。?

3、王某是劉某房屋的唯一繼承人。劉某去世后，王某將該房屋賣(mài)給陳某，簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同。王某應(yīng)先申請(qǐng)?jiān)摲课菟袡?quán)的（ ）。

• A：注銷(xiāo)登記
• B：變更登記
• C：轉(zhuǎn)移登記
• D：異議登記

答 案：C

解 析：一般來(lái)說(shuō)，轉(zhuǎn)移登記適用的情形包括：買(mǎi)賣(mài)、繼承、遺贈(zèng)、贈(zèng)與、互換不動(dòng)產(chǎn)的，以不動(dòng)產(chǎn)作價(jià)出資（入股）的；不動(dòng)產(chǎn)分割、合并導(dǎo)致權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，共有人增加或者減少以及共有不動(dòng)產(chǎn)份額變化的；因人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書(shū)導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的；因主債權(quán)專(zhuān)一引起不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)轉(zhuǎn)移的；因需役地不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移引起地役權(quán)轉(zhuǎn)移的，以及法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移情形。

4、《商品房預(yù)售合同》應(yīng)由（）向政府管理部門(mén)登記備案。

• A：周某
• B：李某
• C：某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司
• D：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司

答 案：D

解 析：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得了商品房預(yù)售許可證后，就可以向社會(huì)預(yù)售其商品房，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂書(shū)面預(yù)售合同。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同到縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)。本案例中，商品房預(yù)售人為某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。

5、某商品房售價(jià)為8000元/m2，買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)房屋面積誤差的處理方式未作約定，己知該商品房產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積是96m2，合同約定的建筑面積是100m2，則購(gòu)房人實(shí)際支付該房的價(jià)款是（）萬(wàn)元。

• A：76.00
• B：76.80
• C：77.60
• D：80.00

答 案：A

解 析：題中，商品房的面積誤差比=(96-100)÷100=-4%，絕對(duì)值超過(guò)3%，則實(shí)際支付該房的價(jià)款=8000*100*(1-3%-2*1%)=76(萬(wàn)元)。?

多選題

1、根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，（）行為發(fā)生未經(jīng)登記，物權(quán)也生效

• A：繼承
• B：買(mǎi)賣(mài)
• C：交換
• D：分割
• E：受遺贈(zèng)

答 案：AE

解 析：《物權(quán)法》規(guī)定了幾種事實(shí)行為發(fā)生未經(jīng)登記，物權(quán)也生效的情形。《物權(quán)法》第二十八條、第二十九條和第三十條規(guī)定，依據(jù)人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)或者人民政府的征收決定設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅物權(quán)；繼承或者受遺贈(zèng)取得房地產(chǎn)；合法建造取得房屋所有權(quán)、拆除房屋注銷(xiāo)所有權(quán)。BCD三項(xiàng)，屬于登記生效的情形

2、《商品銷(xiāo)售管理辦法》規(guī)定的商品房銷(xiāo)售中應(yīng)禁止的行為為()。

• A：商品房分割拆零銷(xiāo)售
• B：以返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房
• C：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在未解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同前，將作為合同標(biāo)的商品房再行銷(xiāo)售給他人
• D：將商品房銷(xiāo)售給共同購(gòu)買(mǎi)人

答 案：ABC

解 析：《商品銷(xiāo)售管理辦法》規(guī)定，商品房銷(xiāo)售中禁止以下行為:①房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷(xiāo)售給他人；②房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷(xiāo)售或變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房；③不符合商品房銷(xiāo)售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得銷(xiāo)售商品房，不得向買(mǎi)受人收取任何預(yù)定款性質(zhì)費(fèi)用；④商品住宅不得分割拆零銷(xiāo)售。

3、城鎮(zhèn)體系規(guī)劃內(nèi)容包括（）。

• A：確定區(qū)域城鎮(zhèn)發(fā)展戰(zhàn)略
• B：合理布局區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施和大型公共服務(wù)設(shè)施
• C：合理布局區(qū)域大型設(shè)施和小型公共服務(wù)設(shè)施
• D：明確需要保護(hù)和控制的區(qū)域
• E：找出引導(dǎo)區(qū)域城鎮(zhèn)發(fā)展的各項(xiàng)政策和措施

答 案：ABDE

解 析：城鎮(zhèn)體系規(guī)劃是政府綜合協(xié)調(diào)轄區(qū)內(nèi)城鎮(zhèn)發(fā)展和空間資源配置的依據(jù)和手段。它將為政府進(jìn)行區(qū)域性的規(guī)劃協(xié)調(diào)提供科學(xué)的、行之有效的依據(jù)，包括：①確定區(qū)域城鎮(zhèn)發(fā)展戰(zhàn)略;②合理布局區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施和大型公共服務(wù)設(shè)施;③明確需要保護(hù)和控制的區(qū)域;④找出引導(dǎo)區(qū)域城鎮(zhèn)發(fā)展的各項(xiàng)政策和措施。?

4、未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，不得以（）等名目發(fā)布房地產(chǎn)廣告。

• A：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)
• B：內(nèi)部認(rèn)定
• C：內(nèi)部登記
• D：內(nèi)部預(yù)定
• E：房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱(chēng)

答 案：ABC

解 析：房地產(chǎn)廣告必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確，符合社會(huì)主義精神文明建設(shè)和弘揚(yáng)中華民族優(yōu)秀傳統(tǒng)文化要求，不得欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者。未取得商品房預(yù)售許可的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，不得以“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”、“內(nèi)部認(rèn)定”、“內(nèi)部登記”等名目發(fā)布房地產(chǎn)廣告。?

5、C公司要改建商業(yè)用房應(yīng)辦理的手續(xù)有（）。

• A：簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同
• B：向規(guī)劃管理部門(mén)提出改變土地使用性質(zhì)的申請(qǐng)
• C：報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)
• D：簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同

答 案：ABC

解 析：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人擬改變?cè)恋厥褂脵?quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原土地出讓方和市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門(mén)的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。