2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人每日一練《房地產(chǎn)交易制度政策》6月20日專為備考2023年房地產(chǎn)交易制度政策考生準(zhǔn)備，幫助考生通過每日?qǐng)?jiān)持練習(xí)，逐步提升考試成績。

單選題

1、下列關(guān)于現(xiàn)房抵押的表述中，正確的是（）

• A：現(xiàn)房抵押的抵押權(quán)人可以不是債權(quán)人
• B：現(xiàn)房抵押的抵押人是債務(wù)人或第三人
• C：為了保證債務(wù)的償還，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)保管已經(jīng)注記的房地產(chǎn)權(quán)利證書
• D：現(xiàn)房抵押所擔(dān)保的主債僅限于債務(wù)人再次購買房屋

答 案：B

解 析：《物權(quán)法》規(guī)定，為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)抵押給債權(quán)人的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。前款規(guī)定的債務(wù)人或者第三人為抵押人，債權(quán)人為抵押權(quán)人，提供擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)為抵押財(cái)產(chǎn)

2、2015年11月，程某的屋面防水問題應(yīng)由（）履行保修義務(wù)。

• A：開發(fā)公司
• B：施工單位
• C：物業(yè)管理公司
• D：程某自己

答 案：A

解 析：商品住宅的保修期不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修的存續(xù)期;存續(xù)期少于最低保修期限的，保修期不得低于最低保修期限，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)購買人的保修期不得低于下列最低保修期限：①地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修;②屋面防水3年;③墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏l年;④墻面、頂棚抹灰層脫落1年;⑤地面空鼓開裂、大面積起砂1年;⑥門窗翹裂、五金件損壞l年;⑦管道堵塞2個(gè)月;⑧供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期或供冷期;⑨衛(wèi)生潔具1年;⑩燈具、電器開關(guān)6個(gè)月。其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗拒力或者使用不當(dāng)造成的損失，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。保修期自商品住宅交付之日起計(jì)算。本案例中，該商品房2014年12月18日交付程某使用，保修期自該日計(jì)算，2015年11月屋面滲漏，最低保修期未滿，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。

3、承租人將租賃房屋轉(zhuǎn)租，第三人對(duì)租賃物造成損失的，由（ ）承擔(dān)損失。

• A：出租人
• B：承租人
• C：第三人
• D：承租人與第三人協(xié)商

答 案：B

解 析：承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的房屋租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，轉(zhuǎn)租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。

4、農(nóng)民利用宅基地建造的住房登記，應(yīng)繳納房屋登記費(fèi)（ ）元。

• A：0
• B：10
• C：80
• D：550

答 案：A

解 析：住宅類不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)按件向登記申請(qǐng)人收取，當(dāng)事各方共同申請(qǐng)登記的，由登記為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的一方繳納。單獨(dú)申請(qǐng)宅基地使用權(quán)登記的，屬于只收取不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書工本費(fèi)的情形。農(nóng)民利用宅基地建造的住房登記，不收取房屋登記費(fèi)，僅收取10元的房屋權(quán)屬證書工本費(fèi)。

5、借款合同正本一式______份；副本一式______份（）

• A：三；一
• B：三；三
• C：一；三
• D：一；一

答 案：A

解 析：對(duì)通過貸款審批的，借款人將與貸款人簽訂相關(guān)合同如借款合同、抵押合同等。借款合同包括借款種類、幣種、用途、數(shù)額、利率、期限和還款方式等條款。合同正本一式三份，分別由貸款方、借款方、保證方各執(zhí)一份。合同副本一式一份，報(bào)送有關(guān)單位備案

多選題

1、下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的表述中，不正確的有（）。

• A：商品住房交付使用時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人提供《住宅使用說明書》、《住宅質(zhì)量保證書》
• B：商品房的保修期自物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)接管驗(yàn)收合格之日起計(jì)算
• C：因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知買受人
• D：超過合同約定的期限，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍不能交付商品房的，購房人有權(quán)要求賠償損失但不能主張退房
• E：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)故意隱瞞未取得商品房預(yù)售許可證的事實(shí)，導(dǎo)致商品房合同無效的，買受人可以要求出賣人承擔(dān)不超過己付購房款兩倍的賠償責(zé)任

答 案：BDE

解 析：B項(xiàng)，商品住宅的保修期自商品住宅交付之日起計(jì)算;D項(xiàng)，超過合同約定的期限，開發(fā)商仍不能交付商品房的，購房人有權(quán)解除合同;E項(xiàng)，故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明的，買受人可以請(qǐng)求返還己付購房款及利息、賠償損失，還可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過己付購房款一倍的賠償責(zé)任。?

2、在代理過程中，乙房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)針對(duì)甲公司目前資金緊張、銷售狀況不理想的現(xiàn)狀，作了如下項(xiàng)目策劃，其中違反國家有關(guān)規(guī)定的有（）。

• A：將部分住宅項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓
• B：對(duì)商業(yè)營業(yè)用房實(shí)行返本銷售
• C：對(duì)商業(yè)營業(yè)用房向買受人按合同標(biāo)的額的25%收取定金
• D：以職工購房名義申請(qǐng)個(gè)人住房貸款，借款資金由甲公司支配使用，并按期替借款人還款

答 案：BCD

解 析：B項(xiàng)，商品房銷售中禁止的行為中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房;C項(xiàng)，不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)定款性質(zhì)費(fèi)用;D項(xiàng)，以職工購房名義申請(qǐng)個(gè)人住房貸款，借款資金由甲公司支配使用，并按期替借款人還款是不正確的。

3、個(gè)人住房貸款與其他個(gè)人貸款相比，其特點(diǎn)包括（）

• A：貸款期限短
• B：貸款期限長
• C：還款方式絕大多數(shù)采取分期還本付息的方式
• D：大多數(shù)是以所購住房抵押為前提條件發(fā)生的資金借貸關(guān)系
• E：大多數(shù)是以動(dòng)產(chǎn)抵押為前提條件發(fā)生的資金借貸關(guān)系

答 案：BCD

解 析：個(gè)人貸款產(chǎn)品從貸款的目的可分為個(gè)人住房貸款、個(gè)人商業(yè)用房貸款、個(gè)人消費(fèi)貸款和個(gè)人經(jīng)營貸款等。個(gè)人住房貸款是我國最早開辦、規(guī)模最大的個(gè)人貸款產(chǎn)品。個(gè)人住房貸款與其他個(gè)人貸款相比，具有以下特點(diǎn)：①貸款期限長，通常為10～20年，最長可達(dá)30年；②還款方式絕大多數(shù)采取分期還本付息的方式；③大多數(shù)是以所購住房抵押為前提條件發(fā)生的資金借貸關(guān)系

4、根據(jù)《物權(quán)法》，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)生效情形分為（）

• A：公示期滿后生效
• B：法定生效
• C：登記生效
• D：事實(shí)行為成就時(shí)生效
• E：交易雙方意向一致時(shí)生效

答 案：BCD

解 析：不動(dòng)產(chǎn)登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示的方式，但并不是所有的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)都必須經(jīng)過登記后才生效。根據(jù)《物權(quán)法》，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)生效情形分為法定生效、事實(shí)行為成就時(shí)生效和登記生效三種情形

5、2015年10月馮某委托甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理對(duì)外租賃其一套住宅。甲機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人陳某找到承租人褚某并按照市場價(jià)格簽訂了房屋租賃合同，租賃期為3年。2018年3月，馮某委托甲機(jī)構(gòu)代理出售該住房，同年5月該套住宅按照市場價(jià)轉(zhuǎn)售給衛(wèi)某，并辦理了房屋登記手續(xù)。衛(wèi)某因結(jié)婚急等裝修房屋，要求褚某提前搬走，褚某不同意。下列說法中，正確的有（ ）。

• A：租賃期限未到期，褚某有權(quán)主張?jiān)赓U合同繼續(xù)履行
• B：衛(wèi)某急等房屋裝修結(jié)婚系正當(dāng)理由，陳某與褚某簽訂的原租賃合同自動(dòng)終止
• C：馮某轉(zhuǎn)讓該房屋時(shí)，應(yīng)提前通知褚某，褚某在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)
• D：褚某雖無意購買該房屋，但若2015年10月主張優(yōu)先租賃權(quán)，衛(wèi)某不得拒絕
• E：褚某請(qǐng)求確認(rèn)馮某與衛(wèi)某簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院應(yīng)予支持

答 案：AC

解 析：AB兩項(xiàng)，租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。C項(xiàng)，出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià)、變賣租賃房屋償還債務(wù)，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。D項(xiàng)，第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，承租人優(yōu)先購買權(quán)人民法院不予支持。本題中，3月份馮某委托出售，褚某在10月份主張優(yōu)先租賃權(quán)，已超過15天，且衛(wèi)某已辦理了房屋登記手續(xù)，所以褚某無權(quán)主張優(yōu)先租賃權(quán)。E項(xiàng)，出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。