2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人每日一練《房地產(chǎn)交易制度政策》6月10日專(zhuān)為備考2023年房地產(chǎn)交易制度政策考生準(zhǔn)備，幫助考生通過(guò)每日?qǐng)?jiān)持練習(xí)，逐步提升考試成績(jī)。

單選題

1、對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)5年以上，并且是唯一家庭生活用房的所得，（）個(gè)人所得稅。

• A：免征
• B：減按10%征收
• C：按20%征收
• D：按25%征收

答 案：A

解 析：與房地產(chǎn)相關(guān)的個(gè)人所得稅的減免規(guī)定有：①對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)5年以上，并且是唯一家庭生活用房的所得，免征個(gè)人所得稅。②對(duì)個(gè)人按《廉租住房保障辦法》(原建設(shè)部等9部委令第162號(hào))規(guī)定取得的廉租住房貨幣補(bǔ)貼，免征個(gè)人所得稅;對(duì)于所在單位以廉租住房名義發(fā)放的不符合規(guī)定的補(bǔ)貼，應(yīng)征收個(gè)人所得稅。③自2008年3月1日起，對(duì)個(gè)人出租住房取得的所得減按10%的稅率征收個(gè)人所得稅。?

2、張某所購(gòu)住宅屋面防水的最低保修期限為（）。

• A：2年
• B：3年
• C：4年
• D：5年

答 案：D

解 析：建設(shè)單位和施工單位應(yīng)當(dāng)在工程質(zhì)量保修書(shū)中約定保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等，雙方約定的保修范圍、保修期限必須符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定。在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限為：①地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限;②屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年;③供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期;④電氣系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝為2年;⑤裝修工程為2年。其他項(xiàng)目的保修期限由建設(shè)單位和施工單位約定。房屋建筑工程保修期從工程竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。

3、蔣某購(gòu)買(mǎi)該房屋實(shí)際向甲企業(yè)支付購(gòu)房款（）萬(wàn)元。

• A：69.12
• B：69.36
• C：69.60
• D：72.00

答 案：B

解 析：按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未作約定的，《商品房銷(xiāo)售管理辦法》和《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》對(duì)其處理原則作出相同規(guī)定：①面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%)，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款。②面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買(mǎi)受人有權(quán)退房。買(mǎi)受人退房的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買(mǎi)受人提出退房之日起30日內(nèi)將買(mǎi)受人己付房?jī)r(jià)款退還給買(mǎi)受人，同時(shí)支付己付房?jī)r(jià)款利息。買(mǎi)受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%)部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人補(bǔ)足，超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買(mǎi)受人；產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積的，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%)部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還買(mǎi)受人，絕對(duì)值超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還買(mǎi)受人。其中，面積面積誤差比=(產(chǎn)權(quán)登記面積一合同約定面積）÷合同約定面積*100%。本案例中，蔣某購(gòu)房的面積誤差比=(116-120)÷120*100%≈-3.33%，絕對(duì)值超出3%，則王某實(shí)際應(yīng)付購(gòu)房款=120*[1-3%-(3.33%-3%)*2]*6000=69.36(萬(wàn)元）。

4、趙某來(lái)到甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的門(mén)店，想把自己的房子以3000元/月的價(jià)格出租。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員田某代表甲機(jī)構(gòu)同趙某簽訂了居間合同。趙某同甲機(jī)構(gòu)所簽訂的合同屬于（）。

• A：新建商品房經(jīng)紀(jì)合同
• B：房地產(chǎn)租賃經(jīng)紀(jì)合同
• C：房地產(chǎn)租賃代理合同
• D：房屋租賃合同

答 案：B

解 析：房屋租賃合同是指房屋出租人將房屋提供給承租人使用，承租人定期給付約定租金，并于合同終止時(shí)將房屋完好地歸還出租人的協(xié)議。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的主要工作就是促成房地產(chǎn)交易。當(dāng)租賃雙方簽訂了房屋租賃合同后，這就標(biāo)志著房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)取得重要進(jìn)展，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)也就可以收取經(jīng)紀(jì)服務(wù)的傭金

5、公共租賃住房合同的租賃期限一般為（）年

• A：1至2
• B：5
• C：6至8
• D：10至20

答 案：B

解 析：《關(guān)于公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行的通知》（建保[2013]178號(hào)）規(guī)定，從2014年起，各地公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行，并軌后統(tǒng)稱為公共租賃住房，自此廉租住房不再實(shí)行單獨(dú)管理。配租對(duì)象選擇公共租賃住房后，公共租賃住房所有權(quán)人或者其委托的運(yùn)營(yíng)單位與配租對(duì)象應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同。公共租賃住房租賃合同期限為5年。租賃合同簽訂前，所有權(quán)人或者其委托的運(yùn)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)將租賃合同中涉及承租人責(zé)任的條款內(nèi)容和應(yīng)當(dāng)退回公共租賃住房的情形向承租人明確說(shuō)明

多選題

1、《商品銷(xiāo)售管理辦法》規(guī)定的商品房銷(xiāo)售中應(yīng)禁止的行為為（ ）。

• A：商品房分割拆零銷(xiāo)售
• B：以返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房
• C：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在未解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同前，將作為合同標(biāo)的商品房再行銷(xiāo)售給他人
• D：將商品房銷(xiāo)售給共同購(gòu)買(mǎi)人

答 案：ABC

解 析：《商品銷(xiāo)售管理辦法》規(guī)定，商品房銷(xiāo)售中禁止以下行為：①房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷(xiāo)售給他人；②房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷(xiāo)售或變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房；③不符合商品房銷(xiāo)售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得銷(xiāo)售商品房，不得向買(mǎi)受人收取任何預(yù)定款性質(zhì)費(fèi)用；④商品住宅不得分割拆零銷(xiāo)售。

2、王某在（）的情況下，有權(quán)退房。

• A：購(gòu)房合同約定，逾期未能交付，雙方可以解除合同
• B：購(gòu)房合同未對(duì)合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式進(jìn)行約定
• C：規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)規(guī)劃變更，影響商品房使用功能，開(kāi)發(fā)企業(yè)在變更確立之日后第14日，書(shū)面通知王某
• D：簽訂的房屋預(yù)售合同，未到管理部門(mén)登記備案

答 案：AC

解 析：A項(xiàng)，合同約定的可以解除合同的情形，買(mǎi)受人有權(quán)退房。B項(xiàng)，購(gòu)房合同沒(méi)有約定面積誤差處理方式的，按相關(guān)規(guī)定處理。C項(xiàng)，經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書(shū)面通知買(mǎi)受人。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買(mǎi)受人的，買(mǎi)受人有權(quán)退房。D項(xiàng)，商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同到縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)。如果未登記備案，是開(kāi)發(fā)企業(yè)的原因，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

3、我國(guó)房屋租賃市場(chǎng)大致經(jīng)歷了（）四個(gè)階段

• A：福利租房階段
• B：市場(chǎng)化租賃興起階段
• C：保障性房屋租賃發(fā)展階段
• D：廉租房推廣階段
• E：積極促進(jìn)專(zhuān)業(yè)化住房租賃發(fā)展階段

答 案：ABCE

解 析：房屋租賃市場(chǎng)的發(fā)展變化與我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān)。整體來(lái)看，我國(guó)房屋租賃市場(chǎng)大致經(jīng)歷了福利租房階段、市場(chǎng)化租賃興起階段、保障性房屋租賃發(fā)展階段、積極促進(jìn)專(zhuān)業(yè)化住房租賃發(fā)展階段

4、物業(yè)管理制度中，與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)相關(guān)的制度有（ ）。

• A：物業(yè)驗(yàn)收制度
• B：業(yè)主大會(huì)制度
• C：管理規(guī)約制度
• D：物業(yè)承接?xùn)蓑?yàn)制度
• E：住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金制度

答 案：BCDE

解 析：物業(yè)管理的基本制度包括：業(yè)主大會(huì)制度、管理規(guī)約制度、前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度、物業(yè)承接驗(yàn)收制度、住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金制度等。與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)相關(guān)的制度有業(yè)主大會(huì)制度、管理規(guī)約制度、物業(yè)承接查驗(yàn)制度、住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金制度。

5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不按規(guī)定使用商品房預(yù)售款項(xiàng)的，房地產(chǎn)主管部門(mén)采取的處罰措施是（ ）。

• A：責(zé)令限期糾正
• B：責(zé)令停止預(yù)售
• C：撤銷(xiāo)商品房預(yù)售許可
• D：處3 萬(wàn)元罰款
• E：處以違法所得3 倍以下但不超過(guò)3 萬(wàn)元的罰款

答 案：AE

解 析：開(kāi)發(fā)企業(yè)不按規(guī)定使用商品房預(yù)售款項(xiàng)的，由房地產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令限期糾正, 并可處以違法所得3 倍以下但不超過(guò)3 萬(wàn)元的罰款。