2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人每日一練《房地產(chǎn)交易制度政策》5月27日專為備考2023年房地產(chǎn)交易制度政策考生準(zhǔn)備，幫助考生通過每日堅持練習(xí)，逐步提升考試成績。

單選題

1、甲、丙公司應(yīng)當(dāng)在辦理完土地使用權(quán)變更登記手續(xù)之日起（）日內(nèi)持轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

• A：7
• B：15
• C：30
• D：60

答 案：C

解 析：《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十一條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

2、該項目的工程竣工驗收工作由（ ）負(fù)責(zé)組織實施。

• A：該區(qū)人民政府房地產(chǎn)管理部門
• B：該市工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)
• C：甲企業(yè)
• D：乙公司

答 案：C

解 析：建設(shè)單位收到工程竣工報告后，對符合竣工驗收要求的工程，組織勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位組成驗收組，制定驗收方案。

3、乙房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)與甲公司在協(xié)商簽訂房地產(chǎn)委托代理合同時，對代理費(fèi)收取有下列設(shè)想，其中正確的有（）。

• A：向甲公司收取代理費(fèi)
• B：向甲公司、買受人各收取一半代理費(fèi)
• C：免收甲公司代理費(fèi)，向買受人收取手續(xù)費(fèi)
• D：甲公司確定銷售基價，超出銷售基價部分歸乙房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)

答 案：A

解 析：房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在代理銷售商品房時，不得收取傭金以外的其他費(fèi)用。代理是指經(jīng)紀(jì)人在受托權(quán)限內(nèi)，以委托人的名義與第三方進(jìn)行交易，并由委托人承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任的經(jīng)濟(jì)行為。代理活動中產(chǎn)生的權(quán)利和責(zé)任由委托人承擔(dān)，經(jīng)紀(jì)人只收取委托人的傭金。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)只能向委托人收取代理費(fèi)用。本案例中，乙房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)與甲公司簽訂房地產(chǎn)委托代理合同，因此只能向甲公司收取代理費(fèi)用。

4、2017年3月，經(jīng)于某和許某多次催要，周某仍不能償還借款，以下做法欠妥的為（ ）。

• A：于某和許某可以與周某協(xié)議，以該抵押房產(chǎn)折價
• B：于某和許某可以與周某協(xié)議，變賣該抵押房產(chǎn)
• C：于某和許某可以請求人民法院判決該抵押房產(chǎn)歸二人共同所有
• D：若于某與周某簽訂的折價協(xié)議損害了許某的利益，許某可在知道實情之日起一年內(nèi)請求人民法院撤銷該協(xié)議

答 案：C

解 析：抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時抵押的房地產(chǎn)歸債權(quán)人所有。

5、計算土地增值額的扣除項目不包括（）。

• A：取得土地使用權(quán)時所支付的金額
• B：契稅
• C：開發(fā)土地的成本
• D：開發(fā)土地的費(fèi)用

答 案：B

解 析：計算土地增值額的扣除項目包括：①取得土地使用權(quán)時所支付的金額;②開發(fā)土地的成本、費(fèi)用;③新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或舊房及建筑物的評估價格;④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;⑤財政部規(guī)定的其他扣除項目。?

多選題

1、關(guān)于公共租賃住房租金水平的表述，正確的有（）。

• A：各地可根據(jù)保障對象支付能力的變化，動態(tài)調(diào)整租金減免或補(bǔ)貼額度
• B：公共租賃住房租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)向社會公布，并定期調(diào)整
• C：原則上按照適當(dāng)?shù)陀谕囟?、同類型住房市場租金水平確定
• D：政府投資建設(shè)并運(yùn)營管理的公共租賃住房實行相同的租金水平
• E：社會投資建設(shè)并運(yùn)營管理的公共租賃住房，對符合條件的對象予以適當(dāng)補(bǔ)貼

答 案：ABCE

解 析：D項，政府投資建設(shè)并運(yùn)營管理的公共租賃住房，各地可根據(jù)保障對象的支付能力實行差別化租金，對符合條件的保障對象采取租金減免。?

2、在代理過程中，乙房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)針對甲公司目前資金緊張、銷售狀況不理想的現(xiàn)狀，作了如下項目策劃，其中違反國家有關(guān)規(guī)定的有（）。

• A：將部分住宅項目轉(zhuǎn)讓
• B：對商業(yè)營業(yè)用房實行返本銷售
• C：對商業(yè)營業(yè)用房向買受人按合同標(biāo)的額的25%收取定金
• D：以職工購房名義申請個人住房貸款，借款資金由甲公司支配使用，并按期替借款人還款

答 案：BCD

解 析：B項，商品房銷售中禁止的行為中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房;C項，不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)定款性質(zhì)費(fèi)用;D項，以職工購房名義申請個人住房貸款，借款資金由甲公司支配使用，并按期替借款人還款是不正確的。

3、面對房價過高、上漲過快的趨勢，可以采用的調(diào)控措施有（ ）。

• A：執(zhí)行和嚴(yán)格把控住房限購政策措施
• B：部分房價上漲過快的城市增加限價商品住房的供應(yīng)
• C：加強(qiáng)資金監(jiān)管的控制，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序
• D：全面嚴(yán)格限制，只允許一個家庭購買1套住房
• E：加快建立多主體供給、租購并舉的住房制度

答 案：ABCE

解 析：政府調(diào)控在一定時期內(nèi)，嚴(yán)格制定和執(zhí)行住房限購措施。各個城市分階段、相繼出臺住房限購政策，但目前并非全面限制一個家庭只能購買一套住房。

4、根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，（）行為發(fā)生未經(jīng)登記，物權(quán)也生效

• A：繼承
• B：買賣
• C：交換
• D：分割
• E：受遺贈

答 案：AE

解 析：《物權(quán)法》規(guī)定了幾種事實行為發(fā)生未經(jīng)登記，物權(quán)也生效的情形?！段餀?quán)法》第二十八條、第二十九條和第三十條規(guī)定，依據(jù)人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅物權(quán)；繼承或者受遺贈取得房地產(chǎn)；合法建造取得房屋所有權(quán)、拆除房屋注銷所有權(quán)。BCD三項，屬于登記生效的情形

5、2013年10月，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱甲公司）委托乙建筑公司（以下簡稱乙公司）承建其開發(fā)的小區(qū)。2014年4月，甲公司領(lǐng)取了商品房預(yù)售許可證，開始預(yù)售房屋。5月，甲公司與鄭某簽訂了商品房預(yù)售合同。6月，甲公司申請變更小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計并獲得批準(zhǔn)。按照新的方案，鄭某所購房屋的空間尺寸和朝向發(fā)生了變化。2015年1月該小區(qū)交付使用，甲公司選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)開始實施物業(yè)管理。2月，鄭某將自己所購房屋出租給劉某，租期為2年。劉某在屋頂安裝了一個廣告牌，宣傳自己公司的產(chǎn)品。4月，鄭某將出租房屋抵押給銀行，貸款50萬元，貸款期為1年，并辦理了抵押登記手續(xù)。
關(guān)于甲公司變更規(guī)劃、設(shè)計的表述，正確的為（ ）。

• A：甲公司應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃設(shè)計變更之日起10日內(nèi)，書面通知鄭某
• B：鄭某在收到甲公司變更規(guī)劃、設(shè)計通知之日起15日內(nèi)未作出書面答復(fù)的視為接受規(guī)劃、設(shè)計變更
• C：鄭某若退房應(yīng)在甲公司的變更規(guī)劃、設(shè)計書面通知到達(dá)之日起15日內(nèi)作出書面答復(fù)
• D：甲公司在規(guī)定的時限內(nèi)通知了鄭某，鄭某有權(quán)要求甲公司承擔(dān)違約責(zé)任

答 案：ABC

解 析：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計。經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)作出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作出書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房，買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。