2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理每日一練《房地產(chǎn)經(jīng)紀操作實務》2月21日專為備考2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀操作實務考生準備，幫助考生通過每日堅持練習，逐步提升考試成績。

判斷題

1、房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務記錄主要是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員在經(jīng)紀活動中涉及或形成的各類具有法律效力，按照規(guī)定必須歸檔保存或具有保存價值的各種文字資料的總稱。()

答 案：錯

解 析：房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務記錄主要是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員在經(jīng)紀活動中涉及或形成的各類具有法律效力，按照規(guī)定必須歸檔保存或具有保存價值的各種文字、圖表、影像等形式的資料的總稱。

2、在帶看過程中，自己應走在客戶的里側，與客戶同行，適度交流，不能自顧自的打電話，帶著客戶遵守交通規(guī)則。

答 案：錯

3、經(jīng)紀人小明為了向客戶表達自己的熱情，每次接待新的客戶，他都會很熱情的上前握手，并肩行走，愉悅的跟客戶聊天。

答 案：錯

4、防范房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務風險的措施包括對外承諾標準化、權限控制與分配、門店責任人的培訓、建立監(jiān)察稽核體系、風險的轉(zhuǎn)移等。()

答 案：對

解 析：根據(jù)我國目前房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的特點，如相關的法律、法規(guī)還在不斷完善當中，行業(yè)本身的涉及面廣、不確定性多，容易產(chǎn)生各類糾紛等，必須制定系統(tǒng)的風險防范措施。這些措施主要從經(jīng)紀機構的管理機制入手，包括對外承諾標準化、權限控制與分配、門店責任人的培訓、建立監(jiān)察稽核體系、風險的轉(zhuǎn)移等。

5、客戶看完房準備離開時，應目送客戶離開，幫助客戶的家人開門進車，并協(xié)助客戶倒車，如果客戶乘車離開，送客戶到車站即可。

答 案：錯

單選題

1、新建商品房在物業(yè)交付時，買方應該以（）作為依據(jù)，按照合同約定的條款對房屋面積、公攤面積、公用設施、配套設施、房屋配套等進行驗收。

• A：看房確認書
• B：前期物業(yè)管理服務合同
• C：房地產(chǎn)認購協(xié)議書
• D：商品房買賣合同

答 案：D

解 析：根據(jù)交易雙方簽訂的《商品房買賣合同》，開發(fā)商應在約定的時間內(nèi)將房屋交付給買方。房屋交付的時候，應該以雙方簽訂的《商品房買賣合同》條款作為依據(jù)，買受人按照合同約定的條款對房屋面積、公攤面積、公用設施、配套設施、房屋配套等進行驗收。

2、某房地產(chǎn)經(jīng)紀公司采用的是基于互聯(lián)網(wǎng)技術的無店鋪銷售模式。2018年5月，與6家房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了合同，以某房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的名義負責銷售商品房，并承擔風險。
下列房源信息推薦方式中，（　?。┦侵纲u方代理經(jīng)紀人在告知買方代理經(jīng)紀人房源信息時，保留了該業(yè)主的聯(lián)系方式，買方代理經(jīng)紀人負責尋找客戶，之后若需要看房，則需要由賣方代理經(jīng)紀人負責聯(lián)系業(yè)主，并參與客戶看房的服務工作。

• A：專業(yè)推薦
• B：一般推薦
• C：合作推薦
• D：特別推薦

答 案：C

解 析：合作推薦是業(yè)主委托經(jīng)紀人將房源信息（僅房源基本信息而已，不含業(yè)主聯(lián)系方式。一般為獨家委托房源）與其他區(qū)域的門店經(jīng)紀人分享之后，業(yè)主受托經(jīng)紀人也會參與服務全程，并協(xié)同促成交易實現(xiàn)，這種合作推薦方式在成交之后，業(yè)主委托經(jīng)紀人與合作經(jīng)紀人對半分傭，各分傭50%。

3、補充協(xié)議的效力（）合同效力。

• A：大于
• B：等同于
• C：小于
• D：不同于

答 案：B

解 析：合同履行期間，任何一方要求變更合同條款，應書面通知對方。經(jīng)雙方協(xié)商一致，可達成補充協(xié)議。補充協(xié)議是商品房銷售代理合同的組成部分，與合同具有同等效力。?

4、（）體現(xiàn)了房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員在房地產(chǎn)經(jīng)紀活動中應遵循的回避原則。

• A：是否與委托人或第三方存在利害關系
• B：委托人需要協(xié)助的事宜、提供的資料
• C：委托房屋的市場參考價格
• D：房屋交易的一般程序及可能存在的風險

答 案：A

解 析：根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》，必要事項告知是房地產(chǎn)經(jīng)紀機構在簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同前應當履行的義務。需告知的必要事項內(nèi)容主要包括：①是否與委托人或第三方存在利害關系；②委托人需要協(xié)助的事宜、提供的資料；③委托房屋的市場參考價格；④房屋交易的一般程序及可能存在的風險；⑤房屋交易涉及的稅費；⑥房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的內(nèi)容及完成標準；⑦房地產(chǎn)經(jīng)紀服務收費標準和支付時間；⑧交易資金交付；⑨其他服務相關事項。其中，是否與委托人或第三方存在利害關系這項內(nèi)容體現(xiàn)了房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員在房地產(chǎn)經(jīng)紀活動中應遵循的回避原則。

5、經(jīng)紀人員應首先推薦使用（）制定的示范合同文本

• A：房地產(chǎn)經(jīng)紀機構
• B：買賣雙方自擬
• C：委托經(jīng)紀人員、律師擬定
• D：行業(yè)主管部門

答 案：D

解 析：經(jīng)紀人員應首先推薦使用行業(yè)主管部門制定的示范合同文本。目前我國大部分城市的房地產(chǎn)管理部門要求買賣雙方使用房地產(chǎn)管理部門制定的或者房地產(chǎn)管理部門和工商管理部門聯(lián)合制定的存量房買賣合同示范文本。在這些城市，如不使用示范合同文本，則不能辦理過戶、取得房地產(chǎn)權屬證書

多選題

1、劉某與甲房地產(chǎn)經(jīng)紀公司（以下簡稱甲公司）簽訂了房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同，委托甲公司出售一套商品住宅，劉某開始希望住宅出售價格為110萬元，但為了盡快給兒子籌集出國留學資金，一周后劉某將出售價格調(diào)低到105萬元?？蛻敉跄吃诒臼袕氖聜€體經(jīng)營業(yè)務，一直承租住房。王某看了甲公司發(fā)布的房源銷售廣告后，希望購買該住宅。甲公司委派房地產(chǎn)經(jīng)紀人李某多次與劉某、王某協(xié)調(diào)后，劉某與王某簽訂了房屋買賣合同，最終住宅成交價格為100萬元。
甲公司與劉某簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同時，正確的做法為（　?。?/p>

• A：核實共有權人的出售意愿
• B：與劉某約定房源信息發(fā)布費
• C：承諾1個月內(nèi)將住宅出售
• D：明確房地產(chǎn)經(jīng)紀服務傭金數(shù)額

答 案：AD

解 析：A項，劉某的住宅若是夫妻婚后全款或貸款購買，不動產(chǎn)權證上即使登記為夫妻一方的名字，但也是夫妻共有，出售時業(yè)主配偶須出具親筆簽名的《配偶同意出售證明》方能出售。即使是針對出售劉某名下“單獨所有”婚前以貸款方式購買的住宅，房地產(chǎn)經(jīng)紀人也需要配偶到場或者提供配偶親筆簽名的《配偶同意出售證明》。D項，房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同的主要內(nèi)容一般包括：①房地產(chǎn)經(jīng)紀服務雙方當事人的姓名（名稱）、住所等情況和從事業(yè)務的房地產(chǎn)經(jīng)紀人員情況；②房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的項目、內(nèi)容、要求以及完成的標準；③服務費用及其支付方式：服務費用就是房地產(chǎn)經(jīng)紀機構提供房地產(chǎn)經(jīng)紀服務應得的服務報酬，由傭金和代辦服務費兩部分構成；④合同當事人的權利和義務；⑤違約責任和糾紛解決方式。

2、為了提高房源信息的發(fā)布效果，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員在發(fā)布房源時應特別注意（）

• A：注意完善房地產(chǎn)經(jīng)紀人員個人信息
• B：房源標題簡練
• C：寫好房源描述
• D：配好房屋圖片
• E：多渠道發(fā)布，并經(jīng)常維護

答 案：ACDE

解 析：房地產(chǎn)經(jīng)紀人員發(fā)布的房源信息效果如何，主要看信息的查看量及達成交易的房源數(shù)量。只有讓更多人看到自己發(fā)布的房源信息，才有可能獲得更多的客戶，為了提高房源信息的發(fā)布效果，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員在發(fā)布房源時，應特別注意以下幾點：①注意完善房地產(chǎn)經(jīng)紀人員個人信息；②重視房源標題，房源標題不能過于簡單；③寫好房源描述；④配好房屋圖片；⑤多渠道發(fā)布，并經(jīng)常維護

3、新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺后，甲房地產(chǎn)經(jīng)紀公司（以下簡稱甲公司）與附近社區(qū)居委會聯(lián)合在小區(qū)內(nèi)舉辦房地產(chǎn)知識培訓，為社區(qū)居民講解調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的影響，并向居民免費發(fā)放相關資料。此舉獲得了好的口碑，同時也登記了很多客源信息和房源信息。活動結束后，甲公司在處理登記信息時發(fā)現(xiàn)，新登記的房源信息不完整，只涉及區(qū)位狀況、實物狀況和物業(yè)服務一方面內(nèi)容，于是甲公司派人到該小區(qū)再次收集相關資料。
甲公司舉辦房地產(chǎn)知識培訓的目的為（　?。?。

• A：獲得準確的客戶信息
• B：掌握客戶的真實需求
• C：發(fā)現(xiàn)潛在客戶并啟發(fā)其購房意愿
• D：培養(yǎng)客戶對公司專業(yè)服務的信任

答 案：CD

解 析：通過講座可以發(fā)掘潛在客戶，啟發(fā)購房愿望，促成需求實現(xiàn)。在做講座時房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)或經(jīng)紀人可以自我介紹、發(fā)放公司和服務的免費資料，創(chuàng)造接觸客戶機會，增加客戶。通過講座可以培養(yǎng)客戶對公司服務的信賴和專業(yè)的信任，同時也傳播房地產(chǎn)信息和知識，減少未來客戶在交易過程中的難度。

4、房地產(chǎn)經(jīng)紀人張某、李某共同發(fā)起設立了一家合伙制房地產(chǎn)經(jīng)紀機構（以下簡稱甲機構），辦理了備案手續(xù)，并聘用房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理田某作為機構負責人。趙某來到甲機構的門店，想把自己的房子以3000元/月的價格出租。田某向趙某提出，如果按3000元/月的價格租出房子后，趙某需支付700元作為個人獎勵，趙某同意了田某的要求。田某代表甲機構同趙某簽訂了居間合同。一個星期后，田某把趙某的房子以3000元/月的價格租給了錢某，趙某與錢某簽訂了房屋租賃合同，為此趙某向田某支付了700元獎勵費。然而，租賃合同簽訂后的第三天，黃某來到甲機構，告訴田某他才是這個房子的所有者，要求撤銷該租賃合同。
關于田某這一經(jīng)紀行為的說法，正確的有（　?。?。

• A：田某在這一經(jīng)紀業(yè)務的過程中，沒有做好房地產(chǎn)權屬調(diào)查
• B：即使錢某沒有提出看房，田某也應帶領其看房
• C：如果經(jīng)紀合同中沒有要求甲機構查驗租賃房屋的產(chǎn)權狀況，則田某和甲機構均沒有責任
• D：如果趙某不是該房屋的所有權人，則田某協(xié)助達成的房屋租賃合同肯定為無效合同

答 案：ABD

解 析：ABC三項，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構與委托人簽訂房屋出售、出租經(jīng)紀服務合同，應當查看委托出售、出租房屋的實體及房屋權屬證書，委托人的身份證明等有關資料。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構與委托人簽訂房屋承購、承租經(jīng)紀服務合同，應當查看委托人身份證明等有關資料。D項，房屋產(chǎn)權清晰是成交的前提條件。如果不是該房屋的所有權人，則其簽署的房屋租賃合同無效。

5、在房地產(chǎn)經(jīng)紀實務操作過程，委托按形式可分為（ ）。

• A：口頭委托
• B：書面委托
• C：其他方式
• D：普通委托
• E：獨家委托

答 案：ABC

解 析：獲取業(yè)主的正式委托意義十分重要，這不僅是與業(yè)主建立信任關系的重要體現(xiàn)，從法律的角度也是使房地產(chǎn)經(jīng)紀人與業(yè)主之間委托關系以書面協(xié)議的方式進行確定，保障雙方的權利與義務。在房地產(chǎn)經(jīng)紀實務操作過程，按委托形式分為：①口頭委托；②書面委托；③其他方式委托。按委托獨占性，可分為普通委托、獨家委托。