2023年房地產經(jīng)紀人協(xié)理每日一練《房地產經(jīng)紀操作實務》2月15日專為備考2023年房地產經(jīng)紀操作實務考生準備，幫助考生通過每日堅持練習，逐步提升考試成績。

判斷題

1、經(jīng)紀人小明為了向客戶表達自己的熱情，每次接待新的客戶，他都會很熱情的上前握手，并肩行走，愉悅的跟客戶聊天。

答 案：錯

2、當與客人一起進出電梯時，如果是多人帶客，則一人先進/出并按住電梯開關，再讓客戶進/出；如果是單人帶客，則經(jīng)紀人先進/出，一手按住電梯開關，一手指引客戶進/出。

答 案：對

3、狹義的房地產交易資金僅指房屋買賣價款。()

答 案：錯

解 析：廣義的房地產交易資金包括房地產交易涉及的全部錢款，而狹義的房地產交易資金主要是指房屋買賣價款和租金。

4、租金專用賬戶內資金專款專用，只能用于向出租人支付租金。

答 案：錯

解 析：租金專用賬戶內資金?？顚Ｓ?，除租賃代理機構應收取的傭金和約定的服務費用外，租金賬戶中的資金只能用于向出租人支付租金。

5、防范房地產經(jīng)紀業(yè)務風險的措施包括對外承諾標準化、權限控制與分配、門店責任人的培訓、建立監(jiān)察稽核體系、風險的轉移等。()

答 案：對

解 析：根據(jù)我國目前房地產經(jīng)紀行業(yè)的特點，如相關的法律、法規(guī)還在不斷完善當中，行業(yè)本身的涉及面廣、不確定性多，容易產生各類糾紛等，必須制定系統(tǒng)的風險防范措施。這些措施主要從經(jīng)紀機構的管理機制入手，包括對外承諾標準化、權限控制與分配、門店責任人的培訓、建立監(jiān)察稽核體系、風險的轉移等。

單選題

1、在接待客戶的過程中，最忌諱以貌取人，最忌諱對顧客說“蔑視語”，以下屬于“蔑視語”并被我司絕對禁止的是。

• A：“看樣子就是個窮酸鬼，穿成這樣還來買房”
• B：“你煩不煩啊，愛買不買，問那么多做什么啊”
• C：“你這樣說肯定不對啊，怎么可能是這樣”
• D：“有種你去投訴啊，有錢有什么了不起的”

答 案：A

2、下列選項中，（）決定房地產的正常市場價值。

• A：最高最佳使用用途
• B：需求預測
• C：供求分析
• D：現(xiàn)金流量貼現(xiàn)分析

答 案：A

解 析：房地產經(jīng)紀人員從事房地產價格咨詢，除了要充分發(fā)揮自身優(yōu)勢外，還要結合房地產價格咨詢服務的特點掌握房地產價格評估的基本原則和市場比較法、收益法、成本法等估價基本方法，熟悉房地產價格咨詢的程序。由于房地產的正常市場價值是由其最高最佳使用用途決定的，因此，房地產經(jīng)紀人員還應熟悉房地產最高最佳使用分析的方法。?

3、大多數(shù)銀行對個人住房貸款規(guī)定的最高償還比率為（）

• A：30%
• B：40%
• C：45%
• D：50%

答 案：D

解 析：在發(fā)放貸款時，通常將償還比率作為衡量貸款申請人償債能力的一個指標，目前大多數(shù)銀行都對個人住房抵押貸款規(guī)定了最高償還比率，一般是50%，即給予借款人的最高貸款金額不使其分期償還額超過其家庭同期收入的50%。

4、房地產的購置一定要和客戶的實際購買力和（）相匹配，否則在銀行貸款等方面會產生問題。

• A：目標物業(yè)
• B：消費信用
• C：需求程度
• D：決策分析

答 案：B

解 析：購買房地產是大宗金額的交易，因此客戶對此非常重視。但不同客戶的購買力是不同的。一般情況下，以滿足自住需求的客戶，其購房價格一般會嚴格控制在經(jīng)濟承受范圍之內。房地產經(jīng)紀人要分析客戶的消費信用，這是因為房地產的購置一定要和客戶的實際購買力和消費信用相匹配，否則在銀行貸款等方面會產生問題。

5、房地產經(jīng)紀人員受理委托業(yè)務后，收集與標的物業(yè)相關的市場信息是指標的物業(yè)所屬的房地產分類市場的（）等。

• A：物質狀況、價格信息
• B：供求信息、物質狀況
• C：供求信息、價格信息
• D：權屬狀況、物質狀況

答 案：C

解 析：房地產經(jīng)紀人員受理委托業(yè)務后，應主要收集三方面信息：①標的物業(yè)信息，是指標的物業(yè)的物質狀況、權屬狀況、環(huán)境狀況等方面的信息;②與標的物業(yè)相關的市場信息，是指標的物業(yè)所屬的房地產分類市場(如中心城區(qū)二手住宅市場、城市邊緣區(qū)別墅市場等)的供求信息、價格信息等;③委托方信息，包括委托方的類型(如個人或法人，法人的經(jīng)營類型)、信譽情況等。?

多選題

1、關于房地產經(jīng)紀服務收費標準及支付時間的說法中，錯誤的是（）

• A：《國家發(fā)展改革委關于放開服務價格意見的通知》發(fā)改價格[2014]2755號）將房地產經(jīng)紀服務、律師服務等7項服務價格放開，由政府決定收費價格
• B：在提供經(jīng)紀服務的過程中應采取雙方商議定價的制度
• C：價目表應包括服務項目、服務內容及完成標準、收費標準、收費對象及支付方式等基本標價要素
• D：房地產經(jīng)紀機構不得收取任何未標明的費用，而且要了解當?shù)胤康禺a經(jīng)紀服務收費的有關規(guī)定，并嚴格遵守
• E：目前經(jīng)紀服務收費支付時間通常為房地產經(jīng)紀服務合同簽訂之時

答 案：ABE

解 析：A項，2014年12月27日，《國家發(fā)展改革委關于放開服務價格意見的通知》（發(fā)改價格[2014]2755號）將房地產經(jīng)紀服務、律師服務等7項服務價格放開，由市場決定收費價格。BC兩項，房地產經(jīng)紀機構在提供經(jīng)紀服務的過程中應嚴格執(zhí)行明碼標價制度，在經(jīng)營場所的醒目位置公示價目表，價目表應包括服務項目、服務內容及完成標準、收費標準、收費對象及支付方式等基本標價要素。E項，按照《合同法》的規(guī)定，房地產經(jīng)紀服務收費對應房地產交易合同的達成，反過來說，房地產經(jīng)紀機構未能協(xié)助委托人訂立房地產交易合同，或者訂立的房地產交易合同無效，如果責任不在委托人的話，房地產經(jīng)紀機構就無權收取費用。因此，目前經(jīng)紀服務收費支付時間通常為房地產交易合同簽訂之時

2、房地產經(jīng)紀服務合同簽訂的要求包括（）。

• A：以書面形式簽訂
• B：加蓋房地產經(jīng)紀機構印章
• C：從事該業(yè)務的一名房地產經(jīng)紀人或兩名房地產經(jīng)紀人協(xié)理簽名
• D：委托人簽名或者蓋章
• E：房管局備案

答 案：ABCD

解 析：目前，房地產經(jīng)紀服務合同不需要房管局備案，其他四個選項都是簽署房地產經(jīng)紀服務合同要求的內容。

3、房地產經(jīng)紀人了解客戶購買動機和需求的正確做法有（）。

• A：積極引導客戶明確其真實需求
• B：提供多種房源包容客戶彈性需求
• C：基于客戶的最初購房需求提供房源
• D：通過日常聊天了解客戶購房潛在需求
• E：采用封閉式提問方式詢問客戶購房需求

答 案：ABD

解 析：在征詢客戶需求時，不宜采用封閉式問題；宜采用開放式問題，給客戶多些選擇；而且，客戶的需求往往是有彈性的，因而不能排斥這種彈性，而應通過設定條件來包容客戶的需求。房地產經(jīng)紀人要了解客戶的真實需求，必須和客戶建立良好的關系?？梢院涂蛻暨M行一些日常的閑聊，同客戶建立信任關系，可以更加準確地判斷和發(fā)現(xiàn)客戶需求和潛在需求。

4、個人住房貸款代辦服務中業(yè)務文書主要包括（）

• A：個人住房貸款代辦合同
• B：貸款合同
• C：借款合同
• D：質押合同
• E：抵押合同

答 案：ACE

解 析：個人住房貸款代辦服務中業(yè)務文書主要包括：①個人住房貸款代辦合同是指借款人委托房地產經(jīng)紀機構代辦個人住房貸款而簽訂的服務合同；②借款合同是指辦理貸款業(yè)務的銀行作為貸款人一方，向借款人提供貸款，借款人到期返還借款并支付利息的合同；③抵押合同是抵押權人（銀行或公積金管理中心）與抵押人（房地產買賣中的買受人）簽訂的擔保性質的合同。

5、房地產經(jīng)紀服務合同的重要組成部分為（）

• A：房地產市場信息
• B：房地產經(jīng)紀服務內容
• C：服務完成標準
• D：支付時間
• E：服務收費標準

答 案：BCDE

解 析：房地產經(jīng)紀服務合同的重要組成部分包括：①房地產經(jīng)紀服務內容；②服務完成標準；③服務收費標準；④支付時間。房地產經(jīng)紀服務合同的重要組成部分關乎房地產經(jīng)紀機構和委托人的切身利益，在簽訂合同前，房地產經(jīng)紀人員向委托人仔細說明和解釋上述內容并對上述內容達成一致意見十分必要