2022年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理每日一練《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)操作實(shí)務(wù)》11月18日專為備考2022年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)操作實(shí)務(wù)考生準(zhǔn)備，幫助考生通過每日?qǐng)?jiān)持練習(xí)，逐步提升考試成績(jī)。

判斷題

1、簽署房屋交接單標(biāo)志著房屋已經(jīng)轉(zhuǎn)移占有。()

答 案：對(duì)

解 析：房屋交接單，有時(shí)又稱房屋確認(rèn)書或房屋確認(rèn)表。這一環(huán)節(jié)非常重要，簽署房屋交接單后說明房屋已經(jīng)轉(zhuǎn)移占有。

2、經(jīng)紀(jì)人小明為了向客戶表達(dá)自己的熱情，每次接待新的客戶，他都會(huì)很熱情的上前握手，并肩行走，愉悅的跟客戶聊天。

答 案：錯(cuò)

3、租金專用賬戶內(nèi)資金?？顚Ｓ茫荒苡糜谙虺鲎馊酥Ц蹲饨?。

答 案：錯(cuò)

解 析：租金專用賬戶內(nèi)資金專款專用，除租賃代理機(jī)構(gòu)應(yīng)收取的傭金和約定的服務(wù)費(fèi)用外，租金賬戶中的資金只能用于向出租人支付租金。

4、狹義的房地產(chǎn)交易資金僅指房屋買賣價(jià)款。()

答 案：錯(cuò)

解 析：廣義的房地產(chǎn)交易資金包括房地產(chǎn)交易涉及的全部錢款，而狹義的房地產(chǎn)交易資金主要是指房屋買賣價(jià)款和租金。

5、防范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的措施包括對(duì)外承諾標(biāo)準(zhǔn)化、權(quán)限控制與分配、門店責(zé)任人的培訓(xùn)、建立監(jiān)察稽核體系、風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移等。()

答 案：對(duì)

解 析：根據(jù)我國(guó)目前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的特點(diǎn)，如相關(guān)的法律、法規(guī)還在不斷完善當(dāng)中，行業(yè)本身的涉及面廣、不確定性多，容易產(chǎn)生各類糾紛等，必須制定系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)防范措施。這些措施主要從經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的管理機(jī)制入手，包括對(duì)外承諾標(biāo)準(zhǔn)化、權(quán)限控制與分配、門店責(zé)任人的培訓(xùn)、建立監(jiān)察稽核體系、風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移等。

單選題

1、孫某、周某均為注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，在A省共同發(fā)起設(shè)立甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司（以下簡(jiǎn)稱甲公司）。周某此時(shí)在B省乙房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司（以下簡(jiǎn)稱乙公司）從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。甲公司成立后，又聘請(qǐng)了注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人崔某、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理王某。在一次業(yè)務(wù)中，王某接待一位客戶楊某，楊某委托甲公司出售一套已購(gòu)公有住房，并與甲公司簽訂了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同，崔某是該宗業(yè)務(wù)的承辦人。王某在協(xié)助崔某對(duì)該住房狀況進(jìn)行調(diào)查時(shí)，發(fā)現(xiàn)楊某的戶口簿內(nèi)有楊某和其父親老楊兩人，房屋所有權(quán)證上的所有權(quán)人為老楊。楊某在老楊購(gòu)買該住房時(shí)已結(jié)婚，并與老楊居住在一起。調(diào)查還發(fā)現(xiàn)，老楊與其前妻韓某在半年前離婚，韓某的戶口已遷至娘家。
下列關(guān)于韓某對(duì)該住房享有權(quán)利的表述中，正確的有（　?。?。

• A：韓某與老楊已離婚，無權(quán)獲得售房款
• B：韓某雖然與老楊已離婚，但如果沒有將戶口遷出，則有權(quán)獲得部分售房款
• C：韓某對(duì)該住房享有的權(quán)利，應(yīng)以人民法院判決書或離婚協(xié)議為依據(jù)
• D：楊某出售該住房需要征得韓某的書面同意

答 案：C

解 析：凡涉及婚姻或財(cái)產(chǎn)繼承等糾紛的房產(chǎn)，未經(jīng)妥善解決，不能委托買賣或租賃。題中，韓某與老楊雖離婚，但由于老楊買房時(shí)，二人仍為夫妻，該房屋屬二者的共有財(cái)產(chǎn)，所以，在婚姻期內(nèi)，韓某對(duì)該住房也享有應(yīng)有的權(quán)利。但是，由于韓某與老楊半年前已經(jīng)離婚，所以，應(yīng)根據(jù)人民法院判決書或離婚協(xié)議，確認(rèn)離婚后韓某是否享有對(duì)該住房的權(quán)利。

2、新建房屋租賃活動(dòng)的經(jīng)紀(jì)服務(wù)一般采用的形式是（）。

• A：居間
• B：包租轉(zhuǎn)租
• C：行紀(jì)
• D：代理

答 案：D

解 析：新建商品房市場(chǎng)上的業(yè)務(wù)主要是新建商品房銷售代理與租賃代理，且大多為賣方代理，即房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售或出租其開發(fā)的商品房。?

3、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)（ ），就開始承擔(dān)房屋的保管責(zé)任。

• A：簽訂經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同
• B：進(jìn)行房屋查驗(yàn)
• C：接受房屋鑰匙
• D：發(fā)布房源信息

答 案：C

解 析：根據(jù)我國(guó)《合同法》的有關(guān)規(guī)定，除非當(dāng)事人另有約定，保管合同至保管物交付時(shí)成立。保管期間，保管人應(yīng)當(dāng)妥善保管保管物，因保管人保管不善造成保管物毀損、滅失的，保管人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。只有保管是無償?shù)?，并且保管人證明自己沒有重大過失的，才不承擔(dān)賠償責(zé)任?？梢?，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)一旦接受了委托人所交付的房屋鑰匙，就開始承擔(dān)該房屋的保管責(zé)任。

4、下列關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記代辦收費(fèi)的說法中，正確的是（）

• A：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的收費(fèi)依實(shí)際委托情況而定，無具體定價(jià)制度
• B：房地產(chǎn)登記代辦費(fèi)用，只能在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同中明確約定
• C：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所醒目位置標(biāo)明房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等
• D：房地產(chǎn)登記代辦費(fèi)用包括應(yīng)由委托人繳納的各種稅費(fèi)

答 案：C

解 析：A項(xiàng)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度。B項(xiàng)，房地產(chǎn)登記代辦費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同或委托代辦合同中明確約定。C項(xiàng)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)遵守價(jià)格相關(guān)的法律法規(guī)，在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所醒目位置標(biāo)明房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。D項(xiàng)，房地產(chǎn)登記代辦費(fèi)用不應(yīng)包括應(yīng)由委托人繳納的各種稅費(fèi)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)將代委托人繳納的各種稅費(fèi)繳款憑證、發(fā)票交給委托人，據(jù)實(shí)結(jié)算

5、（）是與客戶建立情感聯(lián)系，促成雙方交易的關(guān)鍵環(huán)節(jié)

• A：房屋實(shí)地查看
• B：門店接待
• C：路上講解
• D：主導(dǎo)看房

答 案：A

解 析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在帶領(lǐng)客戶實(shí)地查看的過程中，通過展示其專業(yè)素養(yǎng)和職業(yè)能力，與客戶建立良好的關(guān)系，為后續(xù)經(jīng)紀(jì)服務(wù)工作的開展奠定良好的基礎(chǔ)。因此，房屋實(shí)地查看是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員促成房地產(chǎn)買賣、租賃業(yè)務(wù)不可省略的工作步驟，也是與客戶建立情感聯(lián)系，促成雙方交易的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

多選題

1、所謂坐有坐相，站有站相，以下坐姿或站姿不符合標(biāo)準(zhǔn)的有哪些？

• A：坐下時(shí)靠在椅背上或墻上，并且雙腿抖動(dòng)或者翹二郎腿
• B：坐下時(shí)趴在桌面上，或者手托下巴
• C：站著時(shí)抬頭挺胸，目光柔和平視前方
• D：站著時(shí)雙手交叉或叉腰，或者將兩手置于口袋

答 案：ABD

2、關(guān)于個(gè)人住房抵押消費(fèi)貸款和企業(yè)抵押經(jīng)營(yíng)貸款的關(guān)系，表述正確的有（）。

• A：貸款主體不同
• B：貸款用途不同
• C：貸款政策不同
• D：銀行放款方式相同
• E：銀行考核在內(nèi)容相同

答 案：ABC

解 析：個(gè)人住房抵押消費(fèi)貸款和企業(yè)抵押經(jīng)營(yíng)貸款的區(qū)別有：①貸款主體與貸款用途不同;②貸款政策不同;③銀行放款方式不同;④銀行考核側(cè)重點(diǎn)不同。

3、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人代辦存量房商業(yè)抵押貸款，應(yīng)通知購(gòu)房人提交（）

• A：房屋買賣合同
• B：身份證明
• C：婚姻關(guān)系證明
• D：收入證明
• E：房屋建筑質(zhì)量證明

答 案：ABCD

解 析：代辦過程中，除了基本的房屋銷售合同之外，購(gòu)房人還需提供借款人身份證明、戶口簿、婚姻關(guān)系證明、學(xué)歷證明、職業(yè)和收入證明、房屋竣工年代證明、存量房首付款交付確認(rèn)函以及各類委托書

4、甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)某市某大型小區(qū)有大量的空置房，同時(shí)也有許多客戶要求購(gòu)買或租賃該小區(qū)物業(yè)。于是甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)決定在該小區(qū)附近設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，主要從事該小區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，并通過某網(wǎng)站平臺(tái)發(fā)布該小區(qū)的房源信息。甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)采用（）進(jìn)行客源的開拓

• A：門店接待法
• B：互聯(lián)網(wǎng)開發(fā)法
• C：會(huì)員攬客法
• D：駐守和掛紅幅攬客法
• E：講座攬客法

答 案：AB

解 析：客源信息搜集的渠道和方法主要有：①門店接待法；②廣告法；③互聯(lián)網(wǎng)開發(fā)法；④客戶介紹法；⑤人際關(guān)系法；⑥講座攬客法；⑦會(huì)員攬客法；⑧團(tuán)體攬客法。其中，門店接待客戶是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員利用房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)開設(shè)的店面，客戶主動(dòng)上門咨詢而得到客戶的方式。這種方式是常用的方法，也是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員獲得精準(zhǔn)客戶的渠道之一。互聯(lián)網(wǎng)開發(fā)法是指在不同的公眾網(wǎng)站（當(dāng)?shù)刂髁骶W(wǎng)站或?qū)I(yè)的房地產(chǎn)網(wǎng)站）進(jìn)行房源廣告的發(fā)布或者在公司的門戶網(wǎng)站發(fā)布廣告與房源信息，吸引客戶主動(dòng)電話聯(lián)系或者上門拜訪

5、公盤制是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)共享房源信息的形式之一，有利于（）。

• A：保障房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的利益
• B：提高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人收集房源的積極性
• C：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人獲取更多信息
• D：提高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的工作效率
• E：提高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的傭金水平

答 案：ACD

解 析：公盤制是指在一個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)內(nèi)部，或者幾個(gè)聯(lián)盟房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)之間，或者一定區(qū)域范圍內(nèi)加入聯(lián)盟的全部房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)，將所有房源信息完全共享。其優(yōu)點(diǎn)表現(xiàn)在信息完全共享有利于新入職的經(jīng)紀(jì)人進(jìn)入工作狀態(tài)，經(jīng)紀(jì)人可以快速聯(lián)系匹配到的房源業(yè)主并及時(shí)帶看，從而大大提高工作效率，因?yàn)闊o需再通過持盤經(jīng)紀(jì)人合作，所以使得信息有效利用率更高、流通更快速;強(qiáng)調(diào)團(tuán)隊(duì)合作多勞多得，一般公盤制會(huì)對(duì)經(jīng)紀(jì)人業(yè)務(wù)動(dòng)作細(xì)分，房源開發(fā)、鑰匙委托、獨(dú)家委托、磋商促成等可能由不同經(jīng)紀(jì)人完成上述作業(yè)，而在傭金分配上只要為該房源的交易付出貢獻(xiàn)的均可以按照貢獻(xiàn)分到一定比例的傭金。其缺點(diǎn)主要是不利于激發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人收集房源信息的積極性，部分經(jīng)紀(jì)人為了個(gè)人的利益，會(huì)出現(xiàn)“留盤”行為。而且，房源信息較容易外泄。