2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理每日一練《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)操作實務(wù)》10月22日專為備考2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)操作實務(wù)考生準(zhǔn)備，幫助考生通過每日堅持練習(xí)，逐步提升考試成績。
判斷題
1、租金專用賬戶內(nèi)資金?？顚Ｓ?，只能用于向出租人支付租金。
答 案：錯
解 析：租金專用賬戶內(nèi)資金專款專用，除租賃代理機構(gòu)應(yīng)收取的傭金和約定的服務(wù)費用外，租金賬戶中的資金只能用于向出租人支付租金。
2、經(jīng)紀(jì)人小明為了向客戶表達自己的熱情，每次接待新的客戶，他都會很熱情的上前握手，并肩行走，愉悅的跟客戶聊天。
答 案：錯
3、簽署房屋交接單標(biāo)志著房屋已經(jīng)轉(zhuǎn)移占有。()
答 案：對
解 析：房屋交接單，有時又稱房屋確認(rèn)書或房屋確認(rèn)表。這一環(huán)節(jié)非常重要，簽署房屋交接單后說明房屋已經(jīng)轉(zhuǎn)移占有。
4、當(dāng)與客人一起進出電梯時，如果是多人帶客，則一人先進/出并按住電梯開關(guān)，再讓客戶進/出；如果是單人帶客，則經(jīng)紀(jì)人先進/出，一手按住電梯開關(guān)，一手指引客戶進/出。
答 案：對
5、客戶看完房準(zhǔn)備離開時，應(yīng)目送客戶離開，幫助客戶的家人開門進車，并協(xié)助客戶倒車，如果客戶乘車離開，送客戶到車站即可。
答 案：錯
單選題
1、下列不屬于商品房買賣（預(yù)售）合同風(fēng)險防范工作的是（）
- A：土地與開發(fā)情況說明
- B：物業(yè)管理的說明
- C：房屋圖紙與結(jié)構(gòu)的確認(rèn)
- D：合同備案的約定
答 案：B
解 析：商品房預(yù)售由于是銷售尚未建成的房屋，因此客觀上存在一定的法律風(fēng)險，特別是買方通常已經(jīng)支付了部分房款，是否能夠按時交付房屋、房屋質(zhì)量是否達到合同要求等均存在不確定的因素。因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)提示合同可能存在的主要風(fēng)險，做好以下風(fēng)險防范工作：①土地與開發(fā)情況說明；②房屋圖紙與結(jié)構(gòu)的確認(rèn)；③宣傳資料與廣告明示內(nèi)容寫入合同；④面積誤差條款的約定；⑤合同備案的約定；⑥相關(guān)費用的負(fù)擔(dān)與前期物業(yè)管理的約定；⑦交付和保修及風(fēng)險責(zé)任的約定；⑧定金罰則的提示；⑨合同附件和補充條款的說明。B項屬于商品房買賣（現(xiàn)售）合同風(fēng)險防范工作內(nèi)容
2、甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司（以下簡稱甲公司）從事新建商品房代理銷售業(yè)務(wù)，2004年10月，該公司承接了乙房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱乙公司）的一個樓盤的預(yù)售業(yè)務(wù)。2005年6月，王某購買了其中的一套住宅，該住宅合同建筑面積為150m2，單價8000元/m2。但在按照《商品房買賣合同示范文本》（建住房［2000］200號文）簽訂合同時，由于甲公司的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人丁某的操作失誤，致使王某多支付房款7萬元。王某事后發(fā)現(xiàn)了這一錯誤，拿回了多支付的房款并獲得了相應(yīng)的賠償。2006年5月，該樓盤交房，王某所購住宅的實測建筑面積為145m2。
丁某在銷售商品房過程中，因計算錯誤給王某造成了損失，下列表述中正確的為（ ?。?。
- A：王某直接向丁某追究責(zé)任
- B：王某直接向乙公司追究責(zé)任
- C：王某直接向甲公司追究責(zé)任，并由乙公司進行賠償
- D：王某同時向甲公司和丁某追究責(zé)任
答 案：C
解 析：B項，王某與甲公司簽訂的合同，應(yīng)直接向甲公司追究責(zé)任。AD兩項，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人存在著法律責(zé)任關(guān)系，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在執(zhí)業(yè)活動中由于故意或過失給委托人造成損失的，應(yīng)由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)統(tǒng)一承擔(dān)責(zé)任，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)應(yīng)首先對委托人進行賠償，然后，再向承辦該業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員進行追償，所以，王某不能直接追究丁某責(zé)任。
3、客戶到店接待流程中的最后一步是（）。
- A：了解客戶需求
- B：客戶信息錄入
- C：引領(lǐng)客戶入店
- D：站立迎接
答 案：B
解 析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人接待到店客戶主要包括以下七個步驟：①站立迎接，微笑待人，使用標(biāo)準(zhǔn)問候語;②引領(lǐng)客戶入店;③確定接待主體;④了解客戶需求;⑤接受服務(wù)委托或幫助客戶解決問題;⑥客戶離開時，經(jīng)紀(jì)人應(yīng)為客戶打開門;⑦客戶信息錄入。
4、甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司（以下簡稱甲公司）從事新建商品房代理銷售業(yè)務(wù)，2004年10月，該公司承接了乙房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱乙公司）的一個樓盤的預(yù)售業(yè)務(wù)。2005年6月，王某購買了其中的一套住宅，該住宅合同建筑面積為150m2，單價8000元/m2。但在按照《商品房買賣合同示范文本》（建住房［2000］200號文）簽訂合同時，由于甲公司的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人丁某的操作失誤，致使王某多支付房款7萬元。王某事后發(fā)現(xiàn)了這一錯誤，拿回了多支付的房款并獲得了相應(yīng)的賠償。2006年5月，該樓盤交房，王某所購住宅的實測建筑面積為145m2。
甲公司與乙公司之間需要簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同，如果因乙公司失誤給丁某造成損失，下列表述中正確的為（ ?。?。
- A：丁某向乙公司追究責(zé)任
- B：甲公司向乙公司追究責(zé)任
- C：甲公司應(yīng)協(xié)助丁某向乙公司追究責(zé)任
- D：乙公司直接賠償丁某損失
答 案：B
解 析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人存在著法律責(zé)任關(guān)系，如果是由于委托人的故意或過失給房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員造成了損失，應(yīng)由房地經(jīng)紀(jì)機構(gòu)向委托人提出賠償請求，由委托人對房地產(chǎn)機構(gòu)進行賠償，然后，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)再對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的損失進行相應(yīng)的補償。丁某是甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的員工，丁某不能直接追究乙公司的責(zé)任，應(yīng)由甲公司的向乙公司追究責(zé)任。
5、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)在建立客戶數(shù)據(jù)庫時，錯誤的做法是（ ?。?。
- A：盡可能保存客戶原始資料
- B：重視數(shù)據(jù)庫管理的安全性
- C：將外部數(shù)據(jù)作為最重要資料
- D：及時整理和更新客戶資料
答 案：C
解 析：構(gòu)建客戶數(shù)據(jù)庫時應(yīng)注意的問題包括:要盡可能地將客戶的原始資料完整保存下來；要將企業(yè)自身經(jīng)營過程中獲得的內(nèi)部客戶資料和其他渠道獲得的外部資料區(qū)分開來；特別重視數(shù)據(jù)庫管理的安全性；要及時對客戶關(guān)系管理的數(shù)據(jù)庫進行分類、篩選、整理和更新。
多選題
1、按客戶的性質(zhì)不同，客源包括（）
- A：買賣客戶
- B：租賃客戶
- C：團體客戶
- D：個人客戶
- E：關(guān)系客戶
答 案：CD
解 析：客戶信息按不同的方法進行分類，包括：①按客戶的需求類型，可分為買房客戶與租房客戶；②按需求目的，可分為自用客戶和投資客戶；③按客戶需求的物業(yè)類型，可分為住宅客戶、寫字樓客戶、商鋪客戶和工業(yè)廠房客戶及其他客戶；④按客戶的性質(zhì)，可分為機構(gòu)團體客戶和個人客戶；⑤按是否接受過本經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的服務(wù)，可分為新客戶、老客戶和潛在客戶；⑥按物業(yè)的價格區(qū)間，可分為高價位物業(yè)需求客戶、中低價位物業(yè)需求客戶和低價位物業(yè)需求客戶
2、存量房買賣交易當(dāng)事人進行房屋交付的情形包括（）。
- A：辦理完畢該房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)后約定若干工作日內(nèi)將該房屋交付給買受人
- B：房屋交付中的房屋實物交付和不動產(chǎn)權(quán)證的交付方式是同時交付
- C：出賣人收到買受人全部首付款后若干工作日內(nèi)將該房屋交付給買受人
- D：出賣人收到全部購房款(不含物業(yè)交割保證金和戶口遷出保證金)后若干工作日內(nèi)交付給買受人
- E：按照《存量房買賣合同》中約定時間或約定條件將該房屋交付給買受人
答 案：ACDE
解 析：買賣雙方應(yīng)該在《存量房買賣合同》中約定房屋交付的時間和條件。一般來說，存量房買賣交易當(dāng)事人約定房屋交付，包括以下四種情況：①辦理完畢該房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)后約定若干工作日內(nèi)將該房屋交付給買受人;②出賣人收到買受人全部首付款后若干工作日內(nèi)將該房屋交付給買受人;③出賣人收到全部購房款(不含物業(yè)交割保證金和戶口遷出保證金)后若干工作日內(nèi)交付給買受人;④按照本項約定時間或約定條件將該房屋交付給買受人。通常情況，存量房買賣當(dāng)事人都會選擇第一種情況，即辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)后再進行房屋交付，而其他三種情況都是在未辦理房屋所有權(quán)過戶手續(xù)的情況下進行的房屋交付，存在一定的風(fēng)險。B項，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人代理銷售新建商品房，在協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)商房屋交付給買受人時，應(yīng)意識到房屋交付中的房屋實物交付和不動產(chǎn)權(quán)證的交付是兩個時間。
3、張某委托甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司（以下簡稱甲公司）出售其房屋，甲公司房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人李某對該房屋實地勘查后發(fā)現(xiàn)，該房屋所在區(qū)域治安良好，周邊有重點大學(xué)、市級圖書館，音樂廳，體育館，但該房屋室內(nèi)裝修陳舊，戶型布局不合理，結(jié)合有關(guān)因素，向張某提出了該房屋的出售建議。
李某給出該房屋出售價格的建議時，應(yīng)考慮的因素有（ ）。
- A：房屋室內(nèi)裝修狀況
- B：房屋所在區(qū)域治安狀況
- C：張某向甲公司支付傭金的高低
- D：甲公司掌握的客源信息情況
答 案：AB
解 析：《房屋現(xiàn)場勘查表》是對房屋進行估價的重要參考資料，它包含了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在給出出售價格建議時所要考慮的因素：①物業(yè)坐落；②區(qū)域因素；③房屋狀況；④裝修情況及其他；⑤繪制交通位置圖和標(biāo)準(zhǔn)房型圖。此外，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人還需了解房產(chǎn)所處市場行情，收集已成交的可比較房產(chǎn)交易信息，如同一地區(qū)、同樣格局、同樣面積、同樣風(fēng)格、同樣的建筑時期的房產(chǎn)交易信息。A項屬于裝修狀況及其他。B項屬于物業(yè)管理范疇。
4、甲房地產(chǎn)中介公司發(fā)現(xiàn)某大型小區(qū)有大量的空置房，并有許多客戶要求購買或租賃該小區(qū)物業(yè)。于是該中介公司決定在該小區(qū)附近設(shè)立分公司，主要從事該小區(qū)的房地產(chǎn)中介服務(wù)。該公司利用在小區(qū)內(nèi)外的路口派發(fā)宣傳單來獲得房源和客源。為了提高公司的效率和經(jīng)紀(jì)人的積極性，該公司采用計算機技術(shù)對所有房源進行了分類，并利用密碼技術(shù)規(guī)定各經(jīng)紀(jì)人只能看到自己開發(fā)房源的詳細信息。
作為一家房地產(chǎn)中介公司，對于客源管理，應(yīng)遵循（ ）原則。
- A：公正公平
- B：有效
- C：合理使用
- D：重點突出
答 案：BCD
解 析：客戶信息管理是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人最為重要的工作內(nèi)容之一，作為一家房地產(chǎn)中介公司，對于客源管理，應(yīng)遵循的原則包括：①有效原則；②合理使用原則；③重點突出原則。
5、甲機構(gòu)為田某代辦房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)時，應(yīng)當(dāng)向登記機構(gòu)提交（ ）。
- A：當(dāng)事人身份證明
- B：委托書
- C：購房人繳費計算表
- D：房地產(chǎn)買賣合同
答 案：ABD
解 析：因存量房地產(chǎn)買賣申請轉(zhuǎn)移登記的，申請人應(yīng)當(dāng)是買賣合同雙方當(dāng)事人。申請人申請存量房地產(chǎn)買賣轉(zhuǎn)移登記一般應(yīng)當(dāng)向登記機構(gòu)提交下列文件：①房地產(chǎn)登記申請書（原件）；②當(dāng)事人身份證明（原件及復(fù)印件）；③房地產(chǎn)權(quán)證（原件）；④房地產(chǎn)買賣合同（原件）；⑤地籍圖（原件二份）；⑥房屋平面圖（原件二份）；⑦契稅完稅憑證（原件）。