2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理每日一練《房地產(chǎn)經(jīng)紀操作實務(wù)》10月1日專為備考2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀操作實務(wù)考生準備，幫助考生通過每日堅持練習(xí)，逐步提升考試成績。
判斷題
1、房屋狀況說明書是由房地產(chǎn)經(jīng)紀協(xié)理人員編制的，說明房屋實物狀況、權(quán)益狀況、物業(yè)管理狀況、區(qū)位狀況的文書。()
答 案：錯
解 析：房屋狀況說明書是由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)編制的，說明房屋實物狀況、權(quán)益狀況、物業(yè)管理狀況、區(qū)位狀況，及房屋交易條件的文書。
2、當與客人一起進出電梯時，如果是多人帶客，則一人先進/出并按住電梯開關(guān)，再讓客戶進/出；如果是單人帶客，則經(jīng)紀人先進/出，一手按住電梯開關(guān)，一手指引客戶進/出。
答 案：對
3、簽署房屋交接單標志著房屋已經(jīng)轉(zhuǎn)移占有。()
答 案：對
解 析：房屋交接單，有時又稱房屋確認書或房屋確認表。這一環(huán)節(jié)非常重要，簽署房屋交接單后說明房屋已經(jīng)轉(zhuǎn)移占有。
4、經(jīng)紀人小明為了向客戶表達自己的熱情，每次接待新的客戶，他都會很熱情的上前握手，并肩行走，愉悅的跟客戶聊天。
答 案：錯
5、房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)記錄主要是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員在經(jīng)紀活動中涉及或形成的各類具有法律效力，按照規(guī)定必須歸檔保存或具有保存價值的各種文字資料的總稱。()
答 案：錯
解 析：房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)記錄主要是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員在經(jīng)紀活動中涉及或形成的各類具有法律效力，按照規(guī)定必須歸檔保存或具有保存價值的各種文字、圖表、影像等形式的資料的總稱。
單選題
1、戶外部分應(yīng)由（）負責(zé)查驗
- A：開發(fā)建設(shè)單位
- B：物業(yè)服務(wù)企業(yè)
- C：裝修公司
- D：房地產(chǎn)經(jīng)濟機構(gòu)
答 案：B
解 析：戶外部分屬于業(yè)主共有財產(chǎn)，應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責(zé)查驗。但由于有些戶外狀況直接影響房屋使用，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員也要重點關(guān)注。戶外檢查主要包括：建筑物外飾面、人戶門、采光情況等
2、存量房買賣一般按（）標價
- A：套
- B：套內(nèi)建筑面積
- C：建筑面積
- D：面積
答 案：A
解 析：房款可以按套計價，也可以按面積計價。存量房買賣一般按套標價，即直接約定每套房屋或每幢房屋所需支付的價款；新建商品房銷售則一般按面積計價，即約定每平方米的售價即單價，然后用單價乘以相應(yīng)的面積來計算總價款。按面積計價的，要注意面積的內(nèi)涵，是按套內(nèi)建筑面積計價還是按建筑面積計價。按套內(nèi)建筑面積計價的，應(yīng)注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。
3、甲房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)（以下稱甲機構(gòu)）是個人獨資的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)。張某和王某為甲機構(gòu)聘用的房地產(chǎn)經(jīng)紀人員，張某具有房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格，王某具有房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理從業(yè)資格。甲機構(gòu)成立至今已有5年時間，5年中甲機構(gòu)不僅經(jīng)營業(yè)績逐年增長，而且形成了自己的品牌。目前正在積極尋找新的發(fā)展機遇，有意在機構(gòu)擴張的同時向房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域拓展。一天，張某接待了一位客戶朱某，朱某委托甲機構(gòu)代理銷售其擁有的一間辦公用房，張某在甲機構(gòu)的授權(quán)下與朱某簽訂了房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同，并對該辦公用房進行了產(chǎn)權(quán)調(diào)查。
甲機構(gòu)在發(fā)展壯大后擬向房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域拓展的經(jīng)營戰(zhàn)略為（ ?。?。
- A：聚焦戰(zhàn)略
- B：低成本戰(zhàn)略
- C：一體化成長戰(zhàn)略
- D：多樣化戰(zhàn)略
答 案：C
解 析：一體化成長戰(zhàn)略是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)利用自身的優(yōu)勢，使企業(yè)向深度和廣度發(fā)展的一種戰(zhàn)略。一體化成長戰(zhàn)略有兩種類型：①縱向一體化，如具有較強市場優(yōu)勢的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，通過提供房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)的配套服務(wù)，如代辦貸款、協(xié)辦房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)等，使其服務(wù)內(nèi)容向縱深發(fā)展，或是向下游聯(lián)合或兼并相關(guān)服務(wù)企業(yè)組成聯(lián)合體，統(tǒng)一規(guī)劃和發(fā)展。再如房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)根據(jù)市場需要和自身的條件，充分發(fā)揮企業(yè)在市場研究、房地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計、融資能力等方面的優(yōu)勢和潛力，進入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域或與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合并，組建經(jīng)濟聯(lián)合體，向上游拓展企業(yè)的業(yè)務(wù)。②水平一體化，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)兼并或聯(lián)合同類同層次企業(yè)，通過規(guī)模經(jīng)濟加速發(fā)展的一種戰(zhàn)略。
4、獲取購房客戶最為有效的途徑是（ ?。?。
- A：現(xiàn)場接待
- B：發(fā)放預(yù)售樓盤宣傳單
- C：發(fā)布廣告信息
- D：電話推送服務(wù)
答 案：A
解 析：現(xiàn)場接待是展示項目優(yōu)勢最直觀的方式，也是獲取購房客戶最為有效的途徑。因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應(yīng)重視現(xiàn)場接待工作?，F(xiàn)場接待的流程一般包括：①及時接待來訪客戶，簡潔明了地做自我介紹；②通過講解區(qū)域、沙盤、模型、觀看項目影像等，向購房客戶介紹項目的基本情況；③參觀樣板間及園林等配套景觀，突出亮點；④返回售樓處與買方客戶深入洽談。
5、當事人沒有做出明確約定的，可通過（）解決合同糾紛
- A：相關(guān)部門調(diào)節(jié)
- B：仲裁
- C：訴訟
- D：自行協(xié)商
答 案：C
解 析：糾紛解決方式是指合同當事人解決合同糾紛的手段和途徑，當事人應(yīng)當在合同中明確約定解決合同爭議或糾紛的具體途徑，如通過相關(guān)部門調(diào)節(jié)、仲裁、司法訴訟等。當事人沒有做出明確約定的，可通過訴訟方式解決合同糾紛
多選題
1、選擇貸款銀行主要考慮（）
- A：存款利率
- B：還款方式
- C：調(diào)息方式
- D：貸款成數(shù)
- E：銀行的工作效率
答 案：BCE
解 析：目前，幾乎所有商業(yè)銀行都提供個人住房貸款，如何選擇貸款銀行是貸款方案的首要任務(wù)。選擇貸款銀行主要考慮以下幾個因素：①貸款利率；②貸款門檻；③調(diào)息方式；④還款方式；⑤提前還貸的規(guī)定；⑥銀行的工作效率；⑦買方的偏好
2、公盤制是房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)共享房源信息的形式之一，有利于（）。
- A：保障房地產(chǎn)經(jīng)紀人的利益
- B：提高房地產(chǎn)經(jīng)紀人收集房源的積極性
- C：房地產(chǎn)經(jīng)紀人獲取更多信息
- D：提高房地產(chǎn)經(jīng)紀人的工作效率
- E：提高房地產(chǎn)經(jīng)紀人的傭金水平
答 案：ACD
解 析：公盤制是指在一個房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)內(nèi)部，或者幾個聯(lián)盟房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)之間，或者一定區(qū)域范圍內(nèi)加入聯(lián)盟的全部房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)，將所有房源信息完全共享。其優(yōu)點表現(xiàn)在信息完全共享有利于新入職的經(jīng)紀人進入工作狀態(tài)，經(jīng)紀人可以快速聯(lián)系匹配到的房源業(yè)主并及時帶看，從而大大提高工作效率，因為無需再通過持盤經(jīng)紀人合作，所以使得信息有效利用率更高、流通更快速;強調(diào)團隊合作多勞多得，一般公盤制會對經(jīng)紀人業(yè)務(wù)動作細分，房源開發(fā)、鑰匙委托、獨家委托、磋商促成等可能由不同經(jīng)紀人完成上述作業(yè)，而在傭金分配上只要為該房源的交易付出貢獻的均可以按照貢獻分到一定比例的傭金。其缺點主要是不利于激發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)紀人收集房源信息的積極性，部分經(jīng)紀人為了個人的利益，會出現(xiàn)“留盤”行為。而且，房源信息較容易外泄。
3、房屋委托交易中可能存在的風(fēng)險有（）。
- A：價格變動風(fēng)險
- B：資金安全風(fēng)險
- C：貸款風(fēng)險
- D：房地產(chǎn)權(quán)屬風(fēng)險
- E：財產(chǎn)分割風(fēng)險
答 案：ABCD
解 析：委托房屋交易可能存在的風(fēng)險主要包括：①價格變動風(fēng)險;②政策調(diào)控風(fēng)險(貸款風(fēng)險);③非住宅類房屋居住使用及投資風(fēng)險;④交易資金安全風(fēng)險;⑤房地產(chǎn)權(quán)屬風(fēng)險;⑥交易房屋的保管及使用風(fēng)險;⑦其他風(fēng)險。
4、關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀人員在協(xié)助房屋租賃合同登記備案中提醒當事人法律責(zé)任的承擔(dān)，下列說法正確的有（）
- A：房屋租賃合同訂立后45日內(nèi)，房屋租賃當事人應(yīng)當?shù)阶赓U房屋所在地人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門辦理備案
- B：登記備案證明遺失的，需要向原登記備案的部門補領(lǐng)
- C：房屋租賃登記備案內(nèi)容發(fā)生變化、續(xù)租或者租賃終止的，當事人應(yīng)當在45日內(nèi)，到原租賃登記備案的部門辦理房屋租賃登記備案的變更、延續(xù)或者注銷手續(xù)
- D：目前房屋租賃的稅費按照規(guī)定是由承租方承擔(dān)的
- E：不辦理登記備案或者租賃登記備案內(nèi)容發(fā)生變化、續(xù)租或者租賃終止而不辦理登記備案的變更、延續(xù)或者注銷手續(xù)等備案手續(xù)的，可能面臨行政處罰
答 案：BE
解 析：AC兩項，根據(jù)《商品房屋租賃管理辦法》規(guī)定，房屋租賃合同訂立后30日內(nèi)，房屋租賃當事人應(yīng)當?shù)阶赓U房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門辦理備案。房屋租賃登記備案內(nèi)容發(fā)生變化、續(xù)租或者租賃終止的，當事人應(yīng)當在30日內(nèi)，到原租賃登記備案的部門辦理房屋租賃登記備案的變更、延續(xù)或者注銷手續(xù)。D項，目前房屋租賃的稅費按照規(guī)定是由出租方承擔(dān)的。因此，需要明確告知當事人。如當事人愿意，也可以委托房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)代為辦理繳稅手續(xù)。
5、房地產(chǎn)經(jīng)紀人在接待承租客戶時，除調(diào)查采集要點外，還需要了解其特殊需求，包括（）。
- A：室內(nèi)設(shè)施要求
- B：承租房屋后的用途
- C：詢問承租人對交通、醫(yī)院、學(xué)校、公園、超市等設(shè)施方面的要求
- D：承租后的居住人數(shù)
- E：審核承租人的身份證原件和復(fù)印件均可
答 案：ABCD
解 析：對于承租房屋客戶而言，除了調(diào)查采集要點外，房地產(chǎn)經(jīng)紀人還需要了解承租人特殊需求，以便準確地為承租人推薦合適的房源信息，并告知房屋承租相關(guān)事項。包括：①室內(nèi)設(shè)施配套情況。除房屋主體結(jié)構(gòu)之外，承租人對室內(nèi)裝修水平、家具、家電、網(wǎng)絡(luò)等設(shè)施完備程度和檔次的要求。②承租人的相關(guān)背景，包括承租人的身份、職業(yè)、家庭人口，以及承租后的居住人數(shù)，還要詢問承租人對交通、醫(yī)院、學(xué)校、公園、超市等設(shè)施方面的要求。③詢問承租人承租房屋后的用途。④詢問承租人對房屋租金的心理價位，告知承租人房屋租金市場行情，幫助客戶明確房屋需求。⑤告知承租房屋經(jīng)紀服務(wù)合同的內(nèi)容、傭金收費標準和支付時間。⑥審核承租人身份證明原件，保留承租人身份證明復(fù)印件。