2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理每日一練《房地產(chǎn)經(jīng)紀綜合能力》6月17日專為備考2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀綜合能力考生準備，幫助考生通過每日堅持練習，逐步提升考試成績。

判斷題

1、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員只可以接受房地產(chǎn)交易中的一方的委托，向一方委托人提供居間服務。()

答 案：錯

解 析：房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員可以接受房地產(chǎn)交易中的一方或同時接受房地產(chǎn)交易的雙方的委托，向一方或雙方委托人提供居間服務。但無論是接受一方還是雙方的委托，在房地產(chǎn)居間活動中，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員始終都是中間人，因此既不能以一方的名義，也不能以自己的名義或為委托人的利益而充當與第三人訂立合同的當事人。

2、通過考試取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理職業(yè)資格證書后，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務工作滿6年，就可以報名參加房地產(chǎn)經(jīng)紀人職業(yè)資格考試。()

答 案：對

解 析：只有高中或中專學歷的人員，只要通過考試取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理職業(yè)資格證書，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀工作滿6年后，就可以報名參加房地產(chǎn)經(jīng)紀人職業(yè)資格考試。

3、住宅按照層數(shù)分為低層住宅、多層住宅、中高層住宅和高層住宅。其中1～3層的住宅為低層住宅，4～6層的住宅為多層住宅，7～9層的住宅為中高層住宅，10層及以上的住宅為高層住宅。()

答 案：對

解 析：根據(jù)層數(shù)或高度建筑物分為低層建筑、多層建筑、高層建筑和超高層建筑。其中，住宅根據(jù)層數(shù)，分為低層住宅(1～3層)、多層住宅(4～6層)、中高層住宅(7～9層)和高層住宅(10層及以上)。

4、新建商品住房和存量住房轉讓手續(xù)費，由轉讓方承擔。()

答 案：錯

解 析：新建商品住房轉讓手續(xù)費，由轉讓方承擔。經(jīng)濟適用房的房地產(chǎn)交易手續(xù)費減半收取，由買方承擔。存量住房轉讓手續(xù)費，由交易雙方各承擔50%。

5、國有建設用地使用權出讓的最高年限，商業(yè)、旅游、娛樂用地為50年，綜合或者其他用地為40年。()

答 案：錯

解 析：國有建設用地使用權出讓的最高年限，居住用地為70年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年。商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年，綜合或者其他用地為50年。

單選題

1、張某和甲房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的經(jīng)紀人員李某是大學同學，張某委托李某出售自有的一套建筑面積150平方米的住房，報價200萬元。李某作為委托代理人，應按（　?。┲甘咎幚矸课蒌N售的具體事務。

• A：李某所在房地產(chǎn)經(jīng)紀機構
• B：張某
• C：房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站
• D：張某愛人

答 案：B

解 析：房地產(chǎn)經(jīng)紀服務委托涉及房地產(chǎn)經(jīng)紀機構、委托人、委托處理事務相對人的三方關系。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構受托辦理委托事務時，一般以委托人名義進行活動，依照委托人的指示參與并可決定委托人與第三人之間的關系內(nèi)容。受托人處理事務的后果直接歸于委托人。

2、由（　　）負責指導監(jiān)督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職責。

• A：國務院
• B：國土資源部
• C：住房城鄉(xiāng)建設部
• D：縣級以上人民政府房地產(chǎn)登記部門

答 案：B

解 析：根據(jù)國務院建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的要求，將由國土資源部負責指導監(jiān)督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職責，基本做到登記機構、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”。房屋產(chǎn)權和交易監(jiān)管等職責繼續(xù)由住房城鄉(xiāng)建設（房地產(chǎn)）部門承擔。

3、施工圖上能看出建筑物的出口、入口、走廊、樓梯、房間、陽臺等的布置和組合關系，以及走廊、樓梯的位置及尺寸，這種施工圖稱為（　?。?。

• A：建筑平面圖
• B：建筑立面圖
• C：建筑剖面圖
• D：建筑詳圖

答 案：A

解 析：建筑施工圖簡稱“建施”圖，包括：①建筑平面圖；②建筑立面圖；③建筑剖面圖；④建筑詳圖。其中，從建筑平面圖中可以看出下列內(nèi)容：①建筑物的平面形狀，出口、入口、走廊、樓梯、房間、陽臺等布置和組合關系；②建筑物及其組成房間的名稱、尺寸、定位軸線和墻厚；③走廊、樓梯的位置及尺寸；④門、窗的位置、尺寸及編號；⑤臺階、陽臺、雨篷、散水的位置及尺寸；⑥室內(nèi)地面的標高。

4、在房地產(chǎn)抵押的主要類型中，（　?。┦侵笧閾鶆盏穆男?，債務人或者第三人不轉移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)抵押給債權人的行為

• A：在建工程抵押
• B：最高額抵押
• C：一般房地產(chǎn)抵押
• D：預購商品房貸款抵押

答 案：C

解 析：房地產(chǎn)抵押的主要類型包括：①一般房地產(chǎn)抵押；②在建工程抵押；③預購商品房貸款抵押；④最高額抵押。其中，一般房地產(chǎn)抵押是指為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)抵押給債權人的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以處分抵押的房地產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。

5、我國古代較為成熟的土地國有制度是（）。

• A：私有制
• B：公有制
• C：井田制
• D：抵押制

答 案：C

解 析：我國古代較為成熟的土地國有制度是井田制

多選題

1、導致房屋租賃合同終止的情形有（）

• A：房屋租賃合同到期
• B：將承租的房屋擅自轉租的
• C：出租人轉讓出租房屋的
• D：租賃房屋被查封的
• E：出租人抵押出租房屋的

答 案：ABD

解 析：合同解除可分為雙方解除及單方解除。雙方解除，是指合同的雙方當事人依雙方的合意，使原合同的效力溯及消滅。根據(jù)解除條件，單方解除又可分為出租人單方解除與承租人單方解除。商品房屋租賃出租人及承租人單方解除的情形如下。
出租人單方解除的情形主要有：①承租人未經(jīng)出租人同意將承租的房屋擅自轉租的；②承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結構或擴建的；③承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用房屋，致使房屋受損的；④承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人要求承租人在合理期限內(nèi)支付，承租人逾期仍不支付的；⑤不定期租賃（即未在租賃合同中明確約定租賃期限的），出租人在合理期限之前通知承租人的；⑥法律、法規(guī)規(guī)定的以及合同約定的其他可以提前解除租賃合同的。
承租人單方解除的情形有：①因不可歸責于承租人的事由，致使房屋部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現(xiàn)合同目的的；②不定期租賃；③租賃物危及承租人的安全或者健康的；④租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封的；⑤租賃房屋權屬有爭議的；⑥租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關于房屋使用條件強制性規(guī)定情況的；⑦法律、法規(guī)規(guī)定的以及合同約定的其他可以提前解除租賃合同的

2、按照經(jīng)營使用方式來劃分，可以將房地產(chǎn)分為()。

• A：銷售的房地產(chǎn)
• B：自用的房地產(chǎn)
• C：出租的房地產(chǎn)
• D：辦公用的房地產(chǎn)
• E：商場用的房地產(chǎn)

答 案：ABC

解 析：房地產(chǎn)的分類方式有多種，按照房地產(chǎn)經(jīng)營使用方式，可以將其分為：①銷售的房地產(chǎn);②自用的房地產(chǎn);③出租的房地產(chǎn)。

3、2013年10月，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱甲公司）委托乙建筑公司（以下簡稱乙公司）承建其開發(fā)的小區(qū)。2014年4月，甲公司領取了商品房預售許可證，開始預售房屋。5月，甲公司與鄭某簽訂了商品房預售合同。6月，甲公司申請變更小區(qū)規(guī)劃、設計并獲得批準。按照新的方案，鄭某所購房屋的空間尺寸和朝向發(fā)生了變化。2015年1月該小區(qū)交付使用，甲公司選聘的物業(yè)服務企業(yè)開始實施物業(yè)管理。2月，鄭某將自己所購房屋出租給劉某，租期為2年。劉某在屋頂安裝了一個廣告牌，宣傳自己公司的產(chǎn)品。4月，鄭某將出租房屋抵押給銀行，貸款50萬元，貸款期為1年，并辦理了抵押登記手續(xù)。
關于甲公司變更規(guī)劃、設計的表述，正確的為（ ）。

• A：甲公司應當在規(guī)劃設計變更之日起10日內(nèi)，書面通知鄭某
• B：鄭某在收到甲公司變更規(guī)劃、設計通知之日起15日內(nèi)未作出書面答復的視為接受規(guī)劃、設計變更
• C：鄭某若退房應在甲公司的變更規(guī)劃、設計書面通知到達之日起15日內(nèi)作出書面答復
• D：甲公司在規(guī)定的時限內(nèi)通知了鄭某，鄭某有權要求甲公司承擔違約責任

答 案：ABC

解 析：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照批準的規(guī)劃、設計建設商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設計。經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計變更導致商品房的結構形式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質量或使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權在通知到達之日起15日內(nèi)作出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內(nèi)未作出書面答復的，視同接受規(guī)劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權退房，買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。

4、2014年8月，馮某通過甲房地產(chǎn)經(jīng)紀機構（以下稱甲機構）的居間服務購買了一套80m2的二手住宅，2014年9月委托甲機構辦理了二手房抵押貸款，2014年10月又委托甲機構代理對外租賃。甲機構的房地產(chǎn)經(jīng)紀人陳某找到承租人褚某并按照市場價格簽訂了房屋租賃合同，租賃期為3年。2017年3月，馮某委托甲機構代理出售該住房，同年4月該套住宅按照市場價轉售給衛(wèi)某，并辦理了房屋登記手續(xù)。衛(wèi)某因結婚急等裝修房屋，要求褚某提前搬走，褚某不同意。關于出租房屋轉讓限制的說法，正確的有（ ）。

• A：馮某的房屋因已設定了抵押權，不得出租給褚某
• B：租賃期限未到期，褚某有權要求原租賃合同繼續(xù)履行
• C：衛(wèi)某急等房屋裝修結婚系正當理由，陳某與褚某簽訂的原租賃合同自動終止
• D：馮某轉讓該房屋時，應提前通知褚某，褚某在同等條件下有優(yōu)先購買權
• E：褚某雖無意購買該房屋，但2017年11月若主張優(yōu)先租賃權，衛(wèi)某不得拒絕

答 案：ABD

解 析：A項，抵押房地產(chǎn)經(jīng)抵押權人同意可以出租，馮某房屋為經(jīng)抵押權人同意，不得出租；BC兩項，根據(jù)，《合同法》第二百二十九條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。所有權變動包括贈與、析產(chǎn)、繼承或者買賣轉讓租賃房屋等。因此陳某與褚某簽訂的原租賃合同應繼續(xù)履行。DE兩項，出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利。除了出賣租賃房屋，出租人在與抵押權人協(xié)議折價、變賣租賃房屋償還債務及委托拍賣人拍賣租賃房屋時，也應在合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有同等條件下的優(yōu)先購買權。值得注意的是，承租人主張優(yōu)先購買并不是任何條件下都可實現(xiàn)，而必須是同等條件下提出的主張。

5、關于商業(yè)性住房貸款的流程，下列說法正確的有（）

• A：受理貸款時，必須由主貸人、共有人、配偶同時到場親筆在存借款申請及相關貸款文件上簽字
• B：首期還貸的時間一般為發(fā)放貸款后次月的30日前，數(shù)額按照實際發(fā)放貸款的時間確定
• C：對通過貸款審批的，借款人將與貸款人簽訂相關合同如借款合同、抵押合同等
• D：貸款銀行收到借款人的資料后，從個人信用、抵押物價值和借款人的條件等方面進行貸款審查
• E：抵押人和抵押權人只需持房屋他項權利證書（不動產(chǎn)登記證明）和銀行出具的抵押注銷，到房屋所在地不動產(chǎn)登記機構辦理抵押權注銷登記

答 案：ACD

解 析：商業(yè)性個人住房貸款流程為：①貸款申請。借款人要申請商業(yè)性個人住房貸款，首先需要向貸款銀行提出貸款申請。受理貸款時，必須由主貸人、共有人、配偶同時到場親筆在存借款申請及相關貸款文件上簽字。②貸款審批。貸款銀行收到借款人的資料后，從個人信用、抵押物價值和借款人的條件等方面進行貸款審查。③簽訂借款合同。對通過貸款審批的，借款人將與貸款人簽訂相關合同如借款合同、抵押合同等。④抵押登記。到所購住宅所在地的不動產(chǎn)登記機構辦理抵押登記，銀行取得不動產(chǎn)登記證明。⑤貸款發(fā)放。目前，銀行發(fā)放貸款方式有當貸款銀行獲得房地產(chǎn)交易中心出具的抵押登記申請的收件收據(jù)后由有資質的擔保公司擔保即可放款和存貸款銀行獲得房屋他項權利證書（不動產(chǎn)登記證明）后發(fā)放貸款兩種。⑥還貸。首期還貸的時間一般為發(fā)放貸款后次月的20日前，數(shù)額按照實際發(fā)放貸款的時間確定，因此，首月還貸的數(shù)額和時間以銀行的還款計劃表為準。⑦結清貸款、注銷登記。最后一期貸款還貸，須到受理貸款的銀行辦理，結清貸款后，取回房屋他項權利證書（不動產(chǎn)登記證明）。抵押人和抵押權人持房屋他項權利證書（不動產(chǎn)登記證明）和銀行出具的抵押注銷、銀行結算清單等材料，到房屋所在地不動產(chǎn)登記機構辦理抵押權注銷登記