2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理每日一練《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)操作實(shí)務(wù)》5月18日專(zhuān)為備考2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)操作實(shí)務(wù)考生準(zhǔn)備，幫助考生通過(guò)每日?qǐng)?jiān)持練習(xí)，逐步提升考試成績(jī)。

判斷題

1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)記錄主要是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中涉及或形成的各類(lèi)具有法律效力，按照規(guī)定必須歸檔保存或具有保存價(jià)值的各種文字資料的總稱(chēng)。()

答 案：錯(cuò)

解 析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)記錄主要是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中涉及或形成的各類(lèi)具有法律效力，按照規(guī)定必須歸檔保存或具有保存價(jià)值的各種文字、圖表、影像等形式的資料的總稱(chēng)。

2、房屋狀況說(shuō)明書(shū)是由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)理人員編制的，說(shuō)明房屋實(shí)物狀況、權(quán)益狀況、物業(yè)管理狀況、區(qū)位狀況的文書(shū)。()

答 案：錯(cuò)

解 析：房屋狀況說(shuō)明書(shū)是由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)編制的，說(shuō)明房屋實(shí)物狀況、權(quán)益狀況、物業(yè)管理狀況、區(qū)位狀況，及房屋交易條件的文書(shū)。

3、經(jīng)紀(jì)人小明為了向客戶表達(dá)自己的熱情，每次接待新的客戶，他都會(huì)很熱情的上前握手，并肩行走，愉悅的跟客戶聊天。

答 案：錯(cuò)

4、狹義的房地產(chǎn)交易資金僅指房屋買(mǎi)賣(mài)價(jià)款。()

答 案：錯(cuò)

解 析：廣義的房地產(chǎn)交易資金包括房地產(chǎn)交易涉及的全部錢(qián)款，而狹義的房地產(chǎn)交易資金主要是指房屋買(mǎi)賣(mài)價(jià)款和租金。

5、防范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的措施包括對(duì)外承諾標(biāo)準(zhǔn)化、權(quán)限控制與分配、門(mén)店責(zé)任人的培訓(xùn)、建立監(jiān)察稽核體系、風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移等。()

答 案：對(duì)

解 析：根據(jù)我國(guó)目前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的特點(diǎn)，如相關(guān)的法律、法規(guī)還在不斷完善當(dāng)中，行業(yè)本身的涉及面廣、不確定性多，容易產(chǎn)生各類(lèi)糾紛等，必須制定系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)防范措施。這些措施主要從經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的管理機(jī)制入手，包括對(duì)外承諾標(biāo)準(zhǔn)化、權(quán)限控制與分配、門(mén)店責(zé)任人的培訓(xùn)、建立監(jiān)察稽核體系、風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移等。

單選題

1、以下不屬于存量房買(mǎi)賣(mài)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶需要遵守的程序的是（）。

• A：繳納稅費(fèi)
• B：繳納物業(yè)費(fèi)
• C：產(chǎn)權(quán)登記過(guò)戶
• D：領(lǐng)取不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。

答 案：B

解 析：存量房買(mǎi)賣(mài)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶需要遵守一定的程序，具體包括：①繳納稅費(fèi)。存量房權(quán)屬過(guò)戶實(shí)行先稅后證制度，即買(mǎi)賣(mài)雙方要先持《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》及相關(guān)證件到各區(qū)縣地稅局繳納交易稅費(fèi)，然后才能辦理房產(chǎn)過(guò)戶登記手續(xù)。②產(chǎn)權(quán)登記過(guò)戶。雙方持買(mǎi)賣(mài)合同、完稅票據(jù)、相關(guān)證件及材料到交易管理部門(mén)辦理登記過(guò)戶即產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。③領(lǐng)取不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。辦完上述手續(xù)后，買(mǎi)方在各區(qū)縣的規(guī)定時(shí)間內(nèi)持《領(lǐng)證通知單》，到房屋所在地區(qū)縣權(quán)屬登記部門(mén)領(lǐng)取房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。

2、經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)首先推薦使用（）制定的示范合同文本

• A：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)
• B：買(mǎi)賣(mài)雙方自擬
• C：委托經(jīng)紀(jì)人員、律師擬定
• D：行業(yè)主管部門(mén)

答 案：D

解 析：經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)首先推薦使用行業(yè)主管部門(mén)制定的示范合同文本。目前我國(guó)大部分城市的房地產(chǎn)管理部門(mén)要求買(mǎi)賣(mài)雙方使用房地產(chǎn)管理部門(mén)制定的或者房地產(chǎn)管理部門(mén)和工商管理部門(mén)聯(lián)合制定的存量房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本。在這些城市，如不使用示范合同文本，則不能辦理過(guò)戶、取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)

3、經(jīng)紀(jì)人與客戶簽約時(shí)，女生應(yīng)保持腰身挺直、端正，并且不超過(guò)凳、椅面積的。

• A：1/3
• B：2/3
• C：1/2
• D：3/4

答 案：B

4、某商品房成交價(jià)為500萬(wàn)元，評(píng)估值為450萬(wàn)元，貸款成數(shù)為七成，則貸款額為（）。

• A：350萬(wàn)元
• B：336萬(wàn)元
• C：315萬(wàn)元
• D：460萬(wàn)元

答 案：C

解 析：存量房貸款額是房產(chǎn)評(píng)估值和房產(chǎn)成交價(jià)取低原則來(lái)決定的，評(píng)估值一般低于成交價(jià)。貸款成數(shù)則根據(jù)房產(chǎn)性質(zhì)、房齡、借款人綜合條件等而定。本題中，某商品房成交價(jià)為500萬(wàn)元，評(píng)估值為450萬(wàn)元，貸款成數(shù)為七成，則貸款額為：450×0.7＝315（萬(wàn)元）。

5、存量房商業(yè)抵押貸款流程的第四步為（）。

• A：委托評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估房屋價(jià)值
• B：銀行審批通過(guò)貸款合同
• C：借款人與銀行簽訂房屋抵押貸款合同（面簽）
• D：辦理房屋交易繳稅及產(chǎn)權(quán)過(guò)戶

答 案：B

解 析：存量房商業(yè)抵押貸款流程為：①簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同；②辦理網(wǎng)簽手續(xù)（部分城市無(wú)網(wǎng)簽）；③委托評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估；④銀行辦理面簽手續(xù)、批貸；⑤辦理繳稅、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)；⑥抵押登記；⑦銀行放款。

多選題

1、在銷(xiāo)售籌備階段，制定營(yíng)銷(xiāo)策劃方案的內(nèi)容包括（）

• A：配備及培訓(xùn)銷(xiāo)售人員
• B：做好市場(chǎng)定位
• C：制定宣傳推廣營(yíng)銷(xiāo)策略
• D：制定銷(xiāo)售計(jì)劃
• E：布置銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)

答 案：BCD

解 析：在銷(xiāo)售籌備階段，制定營(yíng)銷(xiāo)策劃方案主要包括：①做好市場(chǎng)定位；②制定宣傳推廣營(yíng)銷(xiāo)策略；③制定銷(xiāo)售計(jì)劃

2、2016年2月，W房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)W公司）將A市在建工程項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓給甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲公司）。甲公司利用在建工程（價(jià)值約為3000萬(wàn)元）作抵押，從B建行獲得了一部分資金，在取得商品房預(yù)售許可證后，僅委托乙房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙公司）代理預(yù)（銷(xiāo)）售商品房。甲公司按規(guī)定與購(gòu)房者各自繳納稅費(fèi)后，為購(gòu)房者辦理了房屋登記手續(xù)。
乙公司代理商品房銷(xiāo)售代理業(yè)務(wù)流程中，下列關(guān)于項(xiàng)目結(jié)算的表述，正確的是（　?。?。

• A：一般在銷(xiāo)售過(guò)程中要按一定時(shí)間周期（如按月）進(jìn)行對(duì)外結(jié)算傭金（與開(kāi)發(fā)商結(jié)算傭金）和對(duì)內(nèi)結(jié)算傭金（與銷(xiāo)售人員結(jié)算傭金）
• B：到整個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售的最后階段（通常是完成代理合同所約定的銷(xiāo)售指標(biāo)后），要進(jìn)行項(xiàng)目的總結(jié)算
• C：首先就是業(yè)務(wù)部門(mén)要將日常核對(duì)的傭金結(jié)算數(shù)據(jù)提交財(cái)務(wù)部門(mén)審核，項(xiàng)目執(zhí)行部門(mén)要撰寫(xiě)結(jié)案報(bào)告
• D：最后由項(xiàng)目直接操作部門(mén)與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行總結(jié)算

答 案：AB

解 析：由于商品房的銷(xiāo)售過(guò)程比較長(zhǎng)，一般在銷(xiāo)售過(guò)程中要按一定時(shí)間周期（如按月）對(duì)外結(jié)算傭金（與開(kāi)發(fā)商結(jié)算傭金）和對(duì)內(nèi)結(jié)算傭金（與銷(xiāo)售人員結(jié)算傭金），但到整個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售的最后階段（通常是完成代理合同所約定的銷(xiāo)售指標(biāo)后），要進(jìn)行項(xiàng)目的總結(jié)算。具體為：①由項(xiàng)目直接操作部門(mén)與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行總結(jié)算，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的法務(wù)部門(mén)予以配合。②對(duì)內(nèi)結(jié)算，業(yè)務(wù)部門(mén)要將日常核對(duì)的傭金結(jié)算數(shù)據(jù)提交財(cái)務(wù)部門(mén)審核，項(xiàng)目執(zhí)行部門(mén)要撰寫(xiě)結(jié)案報(bào)告。③由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的最高管理者、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、業(yè)務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)人和負(fù)責(zé)法律事務(wù)的部門(mén)負(fù)責(zé)人共同召開(kāi)結(jié)案審計(jì)會(huì)，確定最終的結(jié)案報(bào)告和對(duì)內(nèi)結(jié)傭方案，按傭金結(jié)算方案對(duì)銷(xiāo)售人員總結(jié)算。結(jié)案報(bào)告交業(yè)務(wù)管理部門(mén)的信息資料部門(mén)存檔。

3、在存量房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中，“協(xié)助交易達(dá)成”環(huán)節(jié)的主要工作包括（）。

• A：現(xiàn)場(chǎng)看房
• B：收集價(jià)格信息
• C：協(xié)調(diào)交易價(jià)格
• D：促成交易
• E：協(xié)助或代理客戶簽訂交易合同

答 案：CDE

解 析：協(xié)助交易達(dá)成主要有三種方式：①協(xié)調(diào)交易價(jià)格。一般而言，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)以標(biāo)的物業(yè)的客觀市場(chǎng)價(jià)值為基準(zhǔn)來(lái)協(xié)調(diào)交易雙方，必要時(shí)還可借助房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的力量。②促成交易。在與客戶的接觸過(guò)程中，要密切留意成交的信號(hào)。當(dāng)出現(xiàn)這類(lèi)信號(hào)時(shí)，應(yīng)及時(shí)給予確認(rèn)和鞏固。在成交信息得以明確后，要盡可能快速促成交易。③協(xié)助或代理客戶簽訂交易合同。簽訂交易合同是成交的標(biāo)志。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)協(xié)助(在采用居間方式的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中)或代理(在采用代理方式的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中)委托方與交易對(duì)象簽訂合同。?

4、客源信息特征分析的內(nèi)容主要有（）

• A：客戶購(gòu)買(mǎi)力分析
• B：客戶人際關(guān)系分析
• C：客戶物業(yè)偏好分析
• D：客戶需求程度分析
• E：客戶購(gòu)買(mǎi)決策分析

答 案：ACDE

解 析：客源信息完善與分析主要包括：①目標(biāo)物業(yè)與偏好分析；②購(gòu)買(mǎi)力與消費(fèi)信用分析；③客戶購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)分析；④客戶需求程度分析；⑤客戶購(gòu)買(mǎi)決策分析

5、對(duì)于買(mǎi)方不需貸款的情形，交易資金劃轉(zhuǎn)的基本流程包括（）

• A：簽訂資金監(jiān)管協(xié)議
• B：買(mǎi)方將交易資金存入監(jiān)管賬戶
• C：買(mǎi)方將首付款存入監(jiān)管專(zhuān)用賬戶
• D：辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記
• E：劃轉(zhuǎn)交易資金

答 案：ABDE

解 析：在實(shí)行交易資金監(jiān)管的情況下，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員要熟練掌握資金劃轉(zhuǎn)的操作流程，因監(jiān)管的主體、資金監(jiān)管的范圍等不同，交易資金劃轉(zhuǎn)的流程可能會(huì)有一定差異。對(duì)于買(mǎi)方不需貸款的情形，基本流程具體包括：①簽訂資金監(jiān)管協(xié)議；②買(mǎi)方將交易資金存入監(jiān)管賬戶；③辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記；④劃轉(zhuǎn)交易資金。C項(xiàng)屬于買(mǎi)房需要貸款的情形的基本流程之一。